Muchas veces he encontrado confusiones sobre este tema y dudas sobre los derechos de propiedad entre vecinos.
Este artículo es sólo una exposición sobre aspectos básicos sobre este tema1.
Hay aspectos jurídicos, de mensura, diseño, constructivos o económicos que exceden la intención de este escrito, por situaciones concretas sugiero consultar a un profesional específico para el caso.
Límites entre predios.
En principio, los límites (delimitación o deslinde) entre predios3 es mediante planos verticales, que se definen por líneas rectas o curvas en el nivel del terreno, las que se registran gráficamente en planos.
Los Ingenieros Agrimensores son los profesionales que efectúan las operaciones, mediciones y establecen en el lugar, mediante mojones u otras señales, los puntos que definen las líneas que definen el perímetro de cada predio.
Adicionalmente, los límites entre terrenos suelen marcarse físicamente mediante alambrados, muros, paredes u otros elementos.
Paredes linderas o divisorias.
Si cada propietario, construye paredes dentro de su propio terreno, arrimadas a la línea divisoria, a estas se les llama «paredes linderas o divisorias» (No medianeras).
Estas paredes no pueden ser usadas por el vecino. Por ejemplo, el vecino no debe apoyar o amurar elementos constructivos sobre ella. O si construye una habitación, deberá construir otra pared contra la lindera, dentro de su propio terreno.4
Paredes medianeras.
Por muchos siglos, al construirse edificios arrimados a las linderas con construcción tradicional5, se ha adoptado una solución de propiedad en común sobre el muro realizado sobre la línea lindera.
A estos muros o elementos sobre la línea divisoria, habitualmente se les nombra como «medianeros». Y si son realizados «en común», se les reconoce en régimen de copropiedad o medianería.
Para que una Pared o Muro sea Medianero, debe cumplir las siguientes características:
- Ser de mampostería.6
- Estar encaballado sobre la lindera (su eje longitudinal coincide con la línea lindera).
- Tener al menos 0,30 m de espesor, según la norma departamental de Canelones.7
Para que sea considerado en régimen de medianería (propiedad común o copropiedad, de los propietarios de los predios), además el muro medianero debe cumplir;
- Su costo debe haberse pagado en común por los propietarios de ambos predios.
En caso que un muro o parte de él sea medianero y se halle en régimen de medianería, su propiedad es en común por los propietarios de ambos terrenos (es una copropiedad). Por lo tanto, los dos pueden usarla y son responsables por ella.
Leyendo el Código Civil…
El Código Civil de Uruguay indica en su artículo 616 que no se pueden abrir ventanas en una pared medianera, sin consentimiento del condueño.
Pero si es una pared divisoria, (no medianera), su dueño puede abrir ventanas, si cumple las condiciones indicadas en el artículo 617.
Aclarando…
Las líneas que delimitan el terreno son linderas, divisorias, límites, pero no son necesariamente medianeras.
Las paredes o muros ubicados arrimados a la línea lindera, se llaman paredes linderas o divisorias.
Medianera es un muro que cumple las siguientes condiciones;
- Ser de mampostería.
- Estar encaballado sobre la línea lindera.
- Tener al menos 0,30 m de espesor.
Medianería8 es un término que refiere a cuando existe copropiedad del muro medianero9. Es decir, hay medianería (copropiedad) cuando el costo del muro medianero fue pagado por los propietarios de los predios linderos.
¿Aún con dudas?
Es recomendable la lectura del artículo «Medianería» del Agrimensor Federico G. Amonte Olivera (Matrícula N° 318), publicado en Revista “Agrimensura”, N° 22, de la Asociación de Agrimensores del Uruguay, en enero de 1961.
Se agrega una lámina sobre el tema linderas de un terreno.
Acceso al archivo en formato pdf.
También se agrega una lámina con un resumen de informaciones básicas sobre el tema muros y paredes medianeras.
Acceso al archivo .pdf en formato A4.
Por supuesto y como se indicaba al principio, para cada caso particular se recomienda la consulta a un profesional específico10.
Gabriel De Benedetti, arquitecto.
Notas
- Se recuerda que este artículo, siendo de carácter básico y genérico, aplica en el ámbito del departamento de Canelones, Uruguay. ↩︎
- Imagen; Muro ladrillo y revoque. Autor de imagen: Henry & Co. – Pexels.com ↩︎
- En este artículo, se consideran predios en régimen de propiedad común. Los casos de edificaciones en régimen de propiedad horizontal merecerán otro artículo específico. ↩︎
- Se sugiere que antes de construir, asegurarse (y mostrarle al vecino) de no invadir o ser invadido por construcciones respecto al lindero. A tal efecto, puede solicitarse a un Ingeniero Agrimensor, la realización de mensura y amojonamiento del predio. ↩︎
- Tradicionalmente se ha construido con muros o paredes con mampuestos de piedra o ladrillo, sobre las que se apoyan vigas de madera o hierro. ↩︎
- Aunque con el paso del tiempo y el desarrollo de los sistemas constructivos y la jurisprudencia, puede incluir otros elementos constructivos, como la estructura de hormigón armado (pilares o vigas, empotradas en el muro). ↩︎
- Artículo 134 de Ordenanza de la Edificación, aplicable en el departamento de Canelones. ↩︎
- Se extracta el texto de la Sección V del Código Civil de Uruguay;
«SECCION V – DE LAS LUCES Y VISTAS EN LA PARED DEL VECINO
Artículo 616
No se puede abrir ventana o claraboya de ninguna clase en una pared medianera, sin consentimiento del condueño.
Artículo 617
El dueño de pared divisoria, no medianera, puede abrir ventanas o claraboyas, con tal que estén guarnecidas por rejas de hierro y de una red de alambre y que disten del piso de la vivienda a que se quiera dar luz, tres metros a lo menos.
El vecino no puede impedir que esas ventanas o claraboyas se abran en pared que no le pertenece; pero lo podrá hacer, si compra la medianería o, no habiendo prescripción, levanta pared en su terreno que cubra dichas ventanas o claraboyas.
Artículo 618
No pueden abrirse ventanas ni balcones que den vista a las
habitaciones, patios o corrales del predio vecino, cerrado o no, a menos que intervenga una distancia de tres metros.
La distancia se medirá entre el plano vertical de la línea más
sobresaliente de la ventana o balcón y el plano vertical de la línea divisoria de los dos predios en el punto en que dichas líneas se estrechen más, si no son paralelas.» ↩︎ - El régimen de medianería se halla regulado por el Código Civil uruguayo y normas concordantes. Existe amplia jurisprudencia y opiniones al respecto, cuyo tratamiento excede ampliamente los alcances del presente artículo. ↩︎
- Se recuerda que este sitio web solamente se hacen indicaciones de carácter general. Para la consideración de casos particulares y especialmente en situaciones de desacuerdo o conflicto entre vecinos, se sugiere consulta a un abogado solicitando su asesoramiento, que podrá derivar a la intervención de otros profesionales (Por ejemplo; arquitecto, ingeniero agrimensor, u otros), según corresponda a la situación específica. Estos profesionales, en consulta privada, serán responsables por sus dichos, asesoramientos o acciones en referencia al caso específico. ↩︎
121 respuestas a «Paredes linderas y medianeras.»
Buenas tardes. Tengo un vecino nuevo. Esta cambiando la caida de su techo que esta a medio metro de mi patio. Puede hacerlo? Es correcto?
Rosella;
Para la realización de obras, se debe tramitar previamente Permiso de Construcción y obtener la aprobación correspondiente.
El muro del vecino debería estar con retiro voluntario mínimo de 1 metro, respecto a la línea lindera.
Esto es según la normativa departamental: Ordenanza de la Edificación.
Si el borde del techo se encontrase a distancia menor, sería de evaluación en instancia de estudio en el Permiso de Construcción.
Si entiendes que existe vulneración de tus derechos o daño a tu propiedad (Por ejemplo; que los desagües de pluviales de tu vecino afecten a tu predio), sugiero primeramente consultar a un abogado.
En caso de denunciarse la situación ante la Intendencia de Canelones, es usual que se haga inspección en ambos predios (del denunciante y del denunciado) y que se labren Actas a ambos, requiriéndoles a cada uno, la presentación de los respectivos planos autorizados de construcciones.
Estas denuncias se pueden realizar en el servicio «Canelones te escucha«, en el sitio web de la Intendencia de Canelones.
Una consulta, para realizar un muro lindero es necesario realizar regularización en el Banco de previsión social? o sea declarar obra o algo?
Cecilia;
Si se realizan obras comprendidas en la Ley 14411 (construcción, refacción, reforma o demolición, que incluya albañilería, sanitaria, electricidad, pintura, o acondicionamiento térmico), corresponde la declaración de obra ante Banco de Previsión Social (BPS), a efectos de realizar los aportes sociales por el personal que trabaje directamente en obra.
Aclaro que no soy especialista en el tema de gestiones ante BPS, por lo que sugiero consultar a un Gestor en este tipo de trámites.
Buenas tardes .. primero que nada agradecer su tiempo para aclarar inquietudes .. mi consulta es que tengo una propiedad De diez metros de frente por 50 de largo. A una costado del frente tengo entrada de veiculo con portón. Sobre la pared que separa la propiedad del vecino tengo un muro de patio frente de 7.50 mts. Aclaro que según planos y medidas de agrimensor pertenece al vecino. Quiero techar y hablé con el y se puso en situación negativa. Mi consulta es si puedo levantar una pared sobre la línea de mi propiedad y hasta que altura puedo hacerla. Gracias
Mario;
En términos generales, puedes construir dentro de tu predio hasta la altura máxima admisible.
Para el departamento de Canelones, el parámetro de altura máxima admisible y el resto de las afectaciones urbanísticas sobre tu predio, las puedes obtener consultando en «Consulta de información territorial y afectación urbanística«, como se indica en este artículo.
Además, debes respetar la ocupación reglamentaria de los retiros (frontal, lateral, posterior) que pudieran afectar tu predio.
Y debo recordar que previamente a construir, debes tramitar y obtener Permiso de Construcción, por lo que la consulta a tu técnico profesional podrá aclarar la situación para tu caso particular.
Buenos días, tengo una duda con las linderas, mi vecino y yo no tenemos papeles de la propiedad y estamos discutiendo sobre la pared, yo cuento con un documento de la persona que hizo la casa nombras los linderos norte con x persona el sur el este y el oeste con la cantidades de metros y el inmueble construido. existe la posibilidad que yo sea la dueña de las paredes.
Soralit del Valle;
Usualmente, para resolver estas dudas sobre si una pared está dentro del terreno de uno u otro vecino, es necesario conocer el deslinde (forma y medidas de las linderas que definen los terrenos) de cada predio y hallar los mojones que colocó el agrimensor cuando replanteó y definió los terrenos «en campo» (en la realidad).
Lamentablemente, muchas veces esos mojones ya no existen o fueron movidos de lugar.
Probablemente los «papeles de la propiedad» a los que refieres sean certificados notariales de compraventa, o de titularidad de propiedad del bien inmueble.
Usualmente, en dichos documentos se menciona el Plano de mensura y fraccionamiento de ingeniero agrimensor, donde surgió tu fracción de terreno.
A veces, junto a esos papeles está agregado el plano del agrimensor.
Si no fuese así, el plano puede buscarse y descargarse de la página web de MTOP – Sistema de Gestión de Planos de Mensura – Archivo Nacional de Planos de Mensura.
En dicha página web, se busca el plano, aportando el nombre y apellido del agrimensor, fecha y número de registro del plano en Catastro.
Bueno, teniendo el Plano del agrimensor, se puede ver la forma y deslindes del predio.
Pero faltará hallar los mojones o replantear la forma del terreno en campo (en la realidad). Esto último es muy difícil de hacer por personas que no tengan conocimientos y medios (aparatos de medición) adecuados.
Si hay dificultades para hallar los mojones, definir las linderas en campo, si subsisten dudas, o en definitiva; si para resolver la discusión precisan de un experto que indique donde esta ubicada la pared respecto a la lindera entre predios, sugiero:
Acordar la contratación de un ingeniero agrimensor, pidiéndole que:
Buenas noches
Tengo un vecino con 6 ventanas a 1.3 metros de la medianera
Se q están en infracción
Cuando compre el terreno no sabía estaban en infracción, hace 9 años construí mi casa y la pregunta es
Estoy a tiempo de denunciar? No sé cuánto tiempo hace de la construcción e infracción de la casa vecina
Eso tendría algo q ver. Con la fecha de caducidad para denunciar? Ya q yo construí hace 9 años aún estaría a tiempo de denunciar? Gracias
Elizabeth;
Desde el punto de vista legal, parece ser de aplicación lo dispuesto por el Código Civil en su artículo 618:
«Artículo 618.
No pueden abrirse ventanas ni balcones que den vista a las habitaciones, patios o corrales del predio vecino, cerrado o no, a menos que intervenga una distancia de tres metros.
La distancia se medirá entre el plano vertical de la línea más sobresaliente de la ventana o balcón y el plano vertical de la línea divisoria de los dos predios en el punto en que dichas líneas se estrechen más, si no son paralelas.»
Sobre este tema hay mucha jurisprudencia, muchos casos particulares diferentes, diversas opiniones jurídicas, y no siempre hay consenso. Sin embargo, intentaré dar respuesta en términos generales.
Supongo que estamos hablando de terrenos en régimen de propiedad común (No de unidades de una misma propiedad horizontal).
Por lo que dices -y sin conocer el caso particular-, si no hay un muro que impida las vistas desde las ventanas de tu vecino hacia tu terreno, esas ventanas estarían en infracción al Código Civil, artículo 618.
El asunto es que desde que las ventanas de tu vecino se crearon a 1,3 m de tu lindera, tu vecino podría estar adquiriendo un derecho de servidumbre sobre tu predio.
Es decir, luego un tiempo (Dependiendo del caso particular; 20 años, según artículo 1211 del Código Civil) de construidas las ventanas, tu vecino podría iniciar un juicio de prescripción ante el Poder Judicial reclamando su derecho, pudiendo imponerse una servidumbre de luces y vistas sobre tu terreno.
Siguiendo el ejemplo; la servidumbre puede implicar que en la zona de tu terreno en 1,70 m (3,00 – 1,30) frente a las ventanas, no podrás hacer construcciones que impidan la vista desde las ventanas (Aunque seguirías siendo dueño de esa zona y podrías usarla para otras cosas).
Para interrumpir la generación de este derecho sobre tu terreno, puedes hacer lo siguiente:
Todo lo dicho sobre la aplicación del artículo 618 del Código Civil respecto a ventanas, vale también para balcones, y para terrazas transitables.
Adicionalmente, para la realización o adecuación de construcciones, se debe considerar también el cumplimiento de las normativas departamentales para el caso particular.
Respecto a «denunciar», no entiendo muy bien a qué te refieres.
Si fuese denunciar la situación de edificaciones en infracción de tu vecino y que entiendes estarían afectando tus derechos, puedes hacer una denuncia ante la Intendencia de Canelones, en el servicio «Canelones te escucha«, disponible en el sitio web de la Intendencia de Canelones.
En principio, en respuesta a la denuncia la Intendencia podrá enviar inspectores.
La Intendencia acostumbra inspeccionar tanto al predio denunciado como al del denunciante y eventualmente labrar Actas a cada uno, requiriendo la presentación de planos de construcciones e instalación sanitaria autorizados (Planos actualizados con sellado de «aprobado» y «habilitado»).
Si no se presentasen esos planos, es posible que la Intendencia le pida al propietario correspondiente que inicie expediente de Permiso de Construcción para la regularización de las obras en su padrón, bajo apercibimiento de aplicación de multas en caso de incumplimiento.
Todo este proceso que surge de la denuncia puede llevar años, puede llevar a que debas regularizar las construcciones en tu propio predio, no necesariamente detiene el tiempo para la prescripción anteriormente indicada, y no garantiza por sí la resolución de tu problema particular.
Pero podría ser un elemento que sirva a tu abogado para su estrategia, por lo que antes de denunciar es aconsejable consultar a tu abogado consultando al respecto y solicitando asesoramiento por el caso particular.
Buenas noches
O sea q si mi vecina q está en infracción con sus ventanas , se presenta en la intendencia se adueña de mi derecho en mi propio terreno? Más allá q yo siga “la dueña”
Para que yo pondría un abogado si no me puede solucionar nada ya q esa construcción ya debe tener mas de 20 años.
Por otro lado
La vecina ,si lo converso con ella , para que se pondría en gastos si ya prescribió y seguramente no me lo va a solucionar.
Lo único favorable es q si saco permiso para hacer un muro que x lo menos tape las ventanas de abajo (ya q las de arriba no puedo) ella ya no tendría derecho a mi servidumbre de 1.70?
Los dueños son muy bien
Siempre nos llevamos bien pero ella se mudó y el problema son los inquilinos
Al contrario ella está en infracción y yo me jodo
A ver si entendí bien y es así
Muchas gracias x tu respuesta
hola quisiera saber en q caso me podrían obligar a tirar mi casa. la intendencia de canelones . yo estoy construyendo en el fondo de mi terreno. ahora levantado un segundo nivel. sin ventanas ni balcones hacia los lados de los vecinos. la parte de arriba es toda de madera. con techo liviano. yo quiero saber. si en caso q un vecino me denuncie por la construcción . si la imc me. obliga a demoler o me cobran multas ?
Milton Gabriel;
En primer lugar, recomiendo que previamente a realizar o continuar obras, conozcas las afectaciones urbanísticas que hay sobre el padrón.
Para ello, puedes acceder a la Consulta «Consulta de Información Territorial y Afectación Urbanística» en el sitio web de la Intendencia de Canelones.
Por ese medio obtendrás un resumen de las afectaciones sobre el predio, determinadas por normativa departamental.
De esta forma podrás tener un indicador sobre si las obras en el predio, pueden estar en infracción a retiros, alturas, factores de ocupación, densidad de ocupación habitacional.
Para la realización de obras, previamente se debe tramitar y obtener el correspondiente Permiso de Construcción, ante la Intendencia de Canelones.
De realizarse obras sin la autorización correspondiente, el propietario del predio se expone a acciones por su responsabilidad.
Como ejemplo; estas acciones pueden incluir multas, recargos contributivos, intimaciones varias, o otras acciones que el Gobierno departamental estime convenientes.
Aclaro que yo no tengo forma de saber el comportamiento futuro del Gobierno de Canelones (Intendencia y Junta Departamental) sobre tu caso particular.
Respecto al caso que has planteado, recomiendo que consultes en forma particular a un técnico profesional (arquitecto o ing. civil) para que pueda asesorarte sobre la situación de obras en el predio, conocer la normativa aplicable y las consecuencias que pudieran surgir en caso de obras en infracción.
En mi caso el muro lindero de frente a fondo me corresponde es de mi propiedad y lo realize yo sin necesitar ni recibir un solo bloque de los vecinos. Resulta que el vecino sin permiso colgó de mi muro ruedas de carro planto una hiedra que está tomando todo mi muro,la cual no quiero en el mismo xq es invasiva y rompe Mi edificación . Además de todo esto en el fondo hablando siempre se Mi muro lindero los señores vecinos realizaron un rancho con parrillero encima del mismo. Estando los antiguos dueños de la propiedad está edificación está por caer ( riesgo de derrumbe) además de todos los atropellos el señor vende leña y tiene muchísima cantidad de la misma apoyada sobre dicho muro de Mi propiedad. En este caso ya he hablado respecto a los abusos pertinentes los inste a qué quiten el parrillero x el riesgo de derrumbe y el mismo piensa que le voy a permitir realize nuevamente una barbacoa con parrillero sobre mi propiedad esto se puede denunciar a la intendencia de Canelones? o directamente busco un abogado?
Verónica;
Yo sugiero consultar a un abogado.
Sin desmedro, es posible que dicho profesional pueda recomendar como una de las primeras medidas, realizar denuncia ante la Intendencia de Canelones, a efectos de agotar recursos antes de iniciar otras acciones de reclamación.
Las denuncias ante la Intendencia de Canelones pueden efectuarse en el servicio «Canelones te escucha«, disponible en el sitio web de la Intendencia.
Buenos dias,
Antes que nada agradecer por que me ha sido util la información publicada.
Quisiera consultar respecto a que retiro debe tener un arbol respecto al muro del vecino (no me queda claro si el art. 613 refiere a pared de vivienda o cualquier tipo de pared, por ej. muro). En ese sentido, si yo construyese mi muro, el mismo puede estar pegado al muro del vecino o debe dejar algun espacio? y ¿cual es la altura maxima permitida para un muro?
En relacion a los arboles linderos hay alguna altura maxima permitida?
Muchas Gracias!
Yamandú;
Son varias preguntas, y agrupo las respuestas por tema:
a) En la normativa departamental de Gestión Territorial en Canelones, no recuerdo que se indique la distancia que debe tener un árbol respecto al muro del vecino.
En normas nacionales, sugiero considerar los artículos 612 a 614, y 620, del Código Civil.
No conozco otras normas referidas a distancia de árboles a linderos o sobre la altura de los árboles, pero aclaro que esto no es mi especialidad, por lo que sugiero consultar un abogado.
b) Si construyeses un muro lindero, recomiendo que se arrime a la línea lindera, por tu lado, sin invadir al predio vecino.
Si el muro se separase de la línea lindera dentro de tu terreno, dejando un espacio libre entre la edificación (muro) en tu terreno y la lindera con el vecino, se dice que se ha dejado un «retiro voluntario».
Según artículos 29 y 208 de Ordenanza de la Edificación, dicho retiro voluntario no debe ser menor a 1 metro.
c) En términos generales, la altura de muros linderos (cercos divisorios) está definida en artículos 134, 135, 190 de Ordenanza de la Edificación. Según el caso particular, en ciertas zonas del departamento de Canelones, aplican planes de ordenamiento territorial, que pueden tener disposiciones específicas al respecto.
Hola Gabriel.
Gracias por los articulos que redactas en tu pagina.
Queria consultarte porque un vecino puso 5 lineas de alambre de puas para separar nuestro solar del de él. Creo que esta unos cm detras de la linda, o mismo sobre la linda. La cosa es que quedan expuestos de nuestro lado. Me parece algo peligroso, ya que los niños podrian lastimarse al jugar en el patio, o nosotros en un descuido.
Me podrias indicar si hay alguna reglamentacion al respecto?
Daniel;
Entiendo que en Canelones no hay norma departamental al respecto.
Sin desmedro, en caso que entiendas que la construcción en la lindera genera peligro o daño para personas, animales o bienes, puedes consultar a un abogado.
BUENOS DIAS, TENGO UNA PREGUNTA, EN LA CASA QUE VIVO HACE 20 AÑOS COMPARTO PARED CON EL VECINO, SOBRE LA AZOTEA DEL MISMO ESTA LA UNICA VENTILACION DEL DORMITORIO, MI VECINO VA A CONSTRUIR UNA HABITACION ALLI ,PUEDE HACERLO OBSTRUYENDO LA UNICA LUZ Y AIRE QUE ALLI ENTRA? GRACIAS
Lilia;
En términos generales, la respuesta es Sí.
Para el caso específico pueden existir particularidades a contemplar, pero para saber esto deberás trasladar la consulta a un abogado.
Y si quieres resolver la situación realizando obras para que el local disponga de ventana reglamentaria a patio dentro de tu propio predio, sugiero consultar previamente a un arquitecto.