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Factores de ocupación

Cómo la ocupación de un predio puede afectar los servicios de la ciudad.

Edificaciones en un predio.

En general, los factores de ocupación, 01 son el cociente de dividir la superficie considerada (construcciones en planta baja, construcciones totales, construcciones en subsuelo, áreas verdes, etc.) entre el área total del predio.

Este cociente se expresa en porcentaje.

La normativa departamental en Canelones establece en las afectaciones urbanísticas, diversos factores de ocupación (máximos o mínimos admisibles) que deben respetarse en cada terreno.

Los factores de ocupación son parte de las afectaciones urbanísticas para el predio, definidas por Ordenanza de la Edificación o de los Planes de Ordenamiento Territorial aplicables, según corresponda.

Ciudad paisaje cielo. Autor de imagen: Miki Czetti - Pexels
El grado de ocupación por edificios en los predios particulares, determina en gran medida la imagen de la ciudad. 02

La infracción a factores de ocupación es considerada como afectación a terceros.

Documentación.

En instancia de tramitación de Viabilidad de emplazamiento y uso o de Permiso de construcción, se debe declarar los factores de ocupación admisibles para el predio y los existentes o propuestos, para su control.

En plano de ubicación deberá agregarse Cuadro de factores de ocupación, de acuerdo a modelo 03 debidamente completado.

Factores de ocupación máximos.

Los factores de ocupación máximos admisibles, usualmente considerados en normativa son;

  • Factor de Ocupación de Suelo (FOS). Cociente de dividir el área de la proyección de construcciones al nivel del suelo entre el área total del terreno, expresada en porcentaje.
  • Factor de Ocupación Total (FOT). Cociente de dividir la sumatoria de áreas de construcciones en todas las plantas entre el área total del terreno, expresada en porcentaje. En algunos planes, para este cálculo se excluyen áreas destinadas a garajes, circulaciones y servicios. 04
  • Factor de Ocupación de Subsuelo (FOSS). Cociente de dividir la sumatoria de áreas de construcciones por debajo del nivel rasante (nivel ±0,00 m) entre el área total del terreno, expresada en porcentaje.

En estos casos, las normas establecen porcentajes máximos admisibles, debiéndose presentar proyectos con dichos factores de ocupación menores o iguales a los admisibles por norma.

Según artículo 208 de a Ordenanza de la Edificación, no se computará como “área edificada” a los efectos de la aplicación de dicha norma, las construcciones de equipamientos e instalaciones complementarias al uso de la edificación, tales como churrasqueras, fogones, nichos de bombas, piscinas abiertas que no incluyan cubierta alguna.

Factores de ocupación mínimos.

Según la normativa, corresponde al;

  • Factor de Ocupación de Suelo Verde (FOSV o FOS Verde). Cociente de dividir el área de suelo permeable a aguas pluviales entre el área total del terreno, expresada en porcentaje.

Las normas establecen valores de FOSV mínimos admisibles, por lo que debe proyectarse que las áreas permeables en el predio sean mayores al admisible por norma.

El control del FOSV se orienta a la generación de espacios con vegetación en los predios privados, como elementos que aportan gran valor estético y calidad ambiental.

Pero también se considera una forma de regulación de los caudales de pluviales, a efectos de evitar situaciones de colapso del sistema de alcantarillado y eventuales inundaciones.

Cálculo de FOS Verde.

A efectos del cálculo de FOSV, se toman ciertas consideraciones generales;

Usualmente, se considera “suelo verde”; los sectores de tierra negra, arena o cubierto por vegetales (césped, pasto natural, árboles, otras plantas), los que se asumen con 100% de permeabilidad ante pluviales.

En pavimentos parcialmente permeables, se podrá considerar el porcentaje de permeabilidad correspondiente.

Por ejemplo, en normas 05 se menciona;

  • En pavimentación con baldosas perforadas tipo “greenblock” asentadas en tierra, puede considerarse un 50% de permeabilidad para las superficies pavimentadas con dicho tipo de baldosas.
  • En pavimentos con adoquines, pavimento articulado de hormigón, tipo “greenblock” (todos asentados sobre arena), losetas o piezas separadas por césped, o piedra partida suelta, puede considerarse un 10% de permeabilidad para el cálculo del FOSV.

Los pavimentos de balasto, sendas o pavimentos para circulación o estacionamiento vehicular, no se consideran como suelo permeable (0% de permeabilidad).

La superficie de piscinas u otras superficies de agua, pueden considerarse como “suelo verde” a efectos del cálculo del FOSV, ya que se considera que actúan como amortiguadores del caudal de pluviales.

Si no se cumpliese con el FOSV mínimo admisible, se deberá proponer 06 una solución de amortiguación o laminación, regulando caudales de pluviales vertidos al alcantarillado público, a efectos de evitar desbordes o inundaciones.

En casos de pequeña escala, siempre bajo la responsabilidad del propietario del terreno y del técnico patrocinante, como elemento amortiguador podría bastar un tanque subterráneo ubicado en la cañería de desagües de pluviales, inmediatamente antes de su descarga a la vía pública.

En otras situaciones, por la escala, características o riesgo particulares, la Intendencia podrá requerir para su consideración, la presentación de estudio hidráulico de pluviales en la cuenca y propuesta de medidas de mitigación de afectaciones, firmado por técnico especializado (Ingeniero hidráulico).

Gabriel De Benedetti, arquitecto.

  1. Según definiciones consideradas en Ordenanza de la Edificación, artículos 55 y 208.[]
  2. Ciudad paisaje cielo. Autor de imagen: Miki Czetti – Pexels[]
  3. Modelo de cuadro de factores de ocupación, indicado en Formulario 8.1/2016. Se deberá aclarar que el FOSV admisible por norma, es un mínimo[]
  4. Por ejemplo; Costaplan, artículo 62, numeral IX.[]
  5. Los ejemplos corresponden a Costaplan, artículo 62, numeral X.[]
  6. La propuesta de sistema de amortiguación o laminación de pluviales, generalmente se requiere en tramitación de Permiso de Construcción.[]

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