Afectaciones urbanísticas

Las afectaciones urbanísticas, son servidumbres establecidas sobre predios, a favor del espacio público.

Las normas departamentales de Ordenanza de la Edificación e Instrumentos de Ordenamiento Territorial¹, definen las afectaciones urbanísticas aplicables en cada zona o padrón y establecen restricciones para elementos y construcciones.

Para conocer un resumen de las afectaciones urbanísticas sobre un padrón específico en el departamento de Canelones, se puede gestionar ante la Intendencia de Canelones:

1. Realizar «Consulta de información territorial y afectación urbanística» en el sitio web de la Intendencia. Se devuelve en forma inmediata y automatizada un archivo en formato .pdf, con resumen de las afectaciones del predio consultado. Existen predios que por sus características particulares, no se encuentran incorporados en este sistema automatizado, correspondiendo efectuar consulta por los medios que se indican a continuación.
2. Tramitar formulario “Información territorial y afectación urbanísticas”, a través del sistema “Canelones en línea”. En este caso, el resumen de respuesta será confeccionado por un funcionario técnico.
3. Tramitar formulario “Información territorial afectación urbanística” (F 2.1/2016). Es similar a la tramitación anterior, diferenciándose en que se inicia en forma presencial³ ante las oficinas de la Intendencia.
4. En ciertos casos en los que no sea posible dar una respuesta directa, será necesario gestionar expediente de “Viabilidad de emplazamiento y uso”.

En general, las afectaciones urbanísticas establecidas a nivel departamental en Canelones, suelen ser:

• Retiro frontal.
• Retiro lateral o perimetral.
• Retiro posterior.
• Factores de ocupación máximos (FOS, FOT, FOSS).
• Factores de ocupación mínimos (FOSV).
• Alturas máximas de edificaciones, gálibos.
• Densidad de Ocupación Habitacional máximo.

Infracciones.

Corresponde señalar que el propietario de predio que infringe las afectaciones urbanísticas sobre su predio, puede estar cometiendo una infracción con afectación a terceros; no sólo afectando negativamente a los vecinos linderos, sino a todo el entorno.

Por ejemplo, quien ocupa retiro frontal, claramente obtiene un beneficio propio, ya que gana el uso de un alero, habitación, cochera o ampliación de local comercial sin pagar renta adicional.

Esta ganancia es a costa de usar una servidumbre y dañar el entorno de la ciudad, no sólo en términos estéticos y de salubridad, sino en una reducción de la habitabilidad y valor de las propiedades del entorno.

Las infracciones a afectaciones urbanísticas, suelen implicar afectación a terceros⁴, que somos todos los que vivimos o usamos la ciudad.

Sanciones.

En primer lugar, toda construcción realizada sin permiso de la Intendencia, es pasible de aplicación de multa⁵.

Además, en caso de constatarse una infracción a afectaciones urbanísticas, corresponde al titular del bien inmueble proponer la adecuación de las construcciones a lo dispuesto por norma, con el asesoramiento de técnico y mediante tramitación del Permiso de Construcción correspondiente.

En caso que lo anterior no fuese posible, podrán solicitarse tolerancias. Y de otorgarse tolerancias a infracciones con afectación a terceros, la Intendencia podrá fijar monto de recargo anual en la Contribución Inmobiliaria⁶, y sujeto a condiciones sobre futuras obras de construcción en el predio⁷.

En mi opinión personal, debería reverse la naturaleza de la sanción (en mi opinión, no debería establecerse como recargo de la Contribución Inmobiliaria, sino como multa anual), el monto de la misma (actualmente es ridículamente bajo, actuando como promoción para la generación de infracciones) y el destino de lo recaudado⁸.

Tolerancias.

Cuando justificadamente no sea posible la adecuación de las construcciones a lo dispuesto por normativa, la norma⁹ establece situaciones y procedimientos para la solicitud de tolerancias a infracciones.

Corresponde recordar que en caso que existan infracciones a disposiciones establecidas por Instrumentos de Ordenamiento Territorial (Planes), ni el Ejecutivo ni el Legislativo departamental no dispondrían de marco legal para el otorgamiento de tolerancias.

En tal caso, podría caber interpretación de lo indicado en el Plan, considerar una modificación no sustancial del Plan o iniciar procedimiento de Revisión del Plan.

En resumen

Las afectaciones urbanísticas son servidumbres que se establecen sobre terrenos privados, no para molestar, sino para mejorar la habitabilidad del propio predio y el entorno.

En definitiva, generan espacios y ciudades más «vivibles» y agradables, un bien común, un ejercicio de ciudadanía y convivencia.

Entiendo que lejos de «mirar hacia otro lado» frente a los abusos al respecto, deberíamos actuar con conciencia ciudadana y ayudar a respetar y promover estos espacios, en favor de todos.

Gabriel De Benedetti, arquitecto.

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Notas

1. La normativa departamental se encuentra publicada en el sitio web de la Intendencia de Canelones. ↩︎
2. Andamios. Autor de imagen: Igor Starkov – Pexels ↩︎
3. Corresponde recordar que en vigencia de Emergencia Nacional Sanitaria por Covid-19, la atención presencial al público se halla fuertemente restringida, recomendándose efectuar las gestiones por los medios disponibles en el sitio web de la Intendencia de Canelones, correo electrónico o atención telefónica. ↩︎
4. Si bien no está claramente definido, la afectación a terceros abarcaría a otros que no son los propietarios o usuarios del mismo bien que genera la infracción ↩︎
5. Ordenanza de la Edificación, Capítulo III, en particular artículo 27. ↩︎
6. No es claro el motivo del recargo anual en la Contribución Inmobiliaria en casos de otorgamiento de tolerancias a infracciones.
   Podría interpretarse como una sanción (asimilable a una multa), como una contrapartida por la concesión de tolerancia, o tal vez como una contrapartida por el uso de la servidumbre (como un cánon o alquiler). ↩︎
7. Al respecto, ver Ordenanza de la Edificación, en particular su artículo 32 y artículo del blog «Tolerancias a infracciones«. ↩︎
8. Según mi opinión personal, quien comete infracciones con afectaciones a terceros (como invasión de retiro frontal), debería pagar una multa anual de monto equivalente a la quinta parte del costo de la construcción, y además pagar un canon anual por uso de servidumbre.
   El monto de este canon debería ser similar al monto de mercado para un arrendamiento en el lugar y sería destinado al Fondo de Gestión Urbana, a efectos de la realización de obras públicas en el entorno, a modo de compensación.
   En caso que el destino exclusivo en el predio infractor sea vivienda, podría eximirse del pago del canon. Esto sin desmedro de excepciones establecidas por artículo 31 de Ordenanza de la Edificación.
   Dichas sanciones se aplicarían hasta la adecuación de las construcciones a la normativa.
   Por supuesto, esto es una opinión personal, no es lo que dice la normativa vigente, y es bienvenida una discusión al respecto. ↩︎
9. En general, aplica Ordenanza de la Edificación, capítulo VI. ↩︎