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Permiso de Construcción «para principantes».

Todo lo básico a conocer sobre la tramitación de Permiso de Construcción y autorizaciones a edificaciones, en el departamento de Canelones.

¿De qué hablamos cuando hablamos de Permiso de Construcción?

En el departamento de Canelones, previamente a la realización de edificaciones y de instalaciones sanitarias, los propietarios de los terrenos deben solicitar Permiso, a la Intendencia de Canelones.

La Intendencia, concede la autorización para las propuestas de construcciones que se presenten mediante la tramitación de expediente de Permiso de Construcción 01.

Su regulación está determinada por;

  • Ordenanza de la Edificación02.
  • Reglamentación de Ordenanza de la Edificación03.
  • Reglamentación de Procedimientos de Gestión de Permisos04.
  • Norma de Permiso de Construcción automático05.
  • Reglamentación de Permiso de Construcción automático06.
  • Instrumentos (Planes) de ordenamiento territorial aplicables al emplazamiento, según corresponda.

Viabilidad de emplazamiento y uso.

En ciertos casos, cuando el proyecto propuesto tiene potencialidad de impacto relevante por su implantación y uso, se requiere estudiar su Viabilidad.

En esos casos, previamente a las tramitaciones de Permiso de Construcción o de Habilitación de Funcionamiento, debe gestionarse «Viabilidad de emplazamiento y uso» 07

La Viabilidad de emplazamiento y uso, generalmente es requerida cuando;

  • Destinos no residenciales donde corresponde tramitación de Habilitación de Funcionamiento Tipo B.
  • Conjuntos habitacionales, en cantidad mínima de viviendas según indique Plan de ordenamiento territorial aplicable al caso.
  • Emprendimientos no residenciales08 donde se presuman impactos relevantes en el entorno, particularmente en aspectos urbanos, ambientales, de tránsito, seguridad.

En los casos donde se establece que debe tramitarse Viabilidad, no puede darse inicio al expediente de Permiso de Construcción si no se cuenta con la correspondiente Resolución de Viabilidad.

La Viabilidad se otorga por Resolución y en ella se suelen detallar condiciones que deben cumplirse para su vigencia.

En instancias de Permiso de Construcción (y si corresponde, Habilitación de Funcionamiento) se controla el cumplimiento de condiciones que se hayan indicado en la Viabilidad.

La Viabilidad de emplazamiento y uso también puede ser solicitada por iniciativa privada, a efectos de valorar propuestas de proyectos de inversión.09.

Volviendo al Permiso de Construcción:

El Permiso de Construcción abarca casos de las siguientes situaciones, en predios privados:

Foto de Anamul Rezwan en Pexels
El Permiso de Construcción es necesario previamente a la realización de obras10.
  • Proyectos11 de obras en edificaciones.
  • Regularización de los casos anteriormente indicados, existentes.
  • Proyectos de instalaciones sanitarias.
  • Regularización de instalaciones sanitarias existentes.
  • Proyectos o regularización de modificaciones físicas en el predio, incluyendo movimientos, extracción o aportes de tierras.
  • Cualquier combinación de los casos anteriores, referidos a un mismo terreno privado.

¿Cuándo hay que tramitar Permiso de Construcción?

Cuando se proyecta realizar obras12 en edificaciones, instalaciones sanitarias o modificaciones de la superficie del terreno, previamente al inicio de las obras debe tramitarse y obtenerse Permiso de Construcción.

Cuando existan edificaciones o instalaciones sanitarias en el predio, y no se cuente con los planos habilitados correspondientes, hay que tramitar Permiso de Construcción para la Regularización de la situación de esas obras existentes.

¿Quién está obligado a tramitar Permiso de Construcción ?

Es obligación del titular de la propiedad sobre el bien13, disponer de planos aprobados y habilitados de las obras en su bien inmueble.

Dichos planos se obtienen mediante la gestión de Permiso de Construcción.

Los inquilinos, comodatarios, ocupantes, no tienen obligación de tramitar Permiso de Construcción, aunque pueden tramitarla si cuentan con la expresa autorización o representación del propietario.

En caso que un inquilino, comodatario u ocupante, desarrolle actividad comercial o industrial en el predio, deberá tramitar Habilitación de Funcionamiento. En dicho trámite, al titular de la actividad se le podrán pedir planos habilitados de las construcciones e instalaciones sanitarias14.

Los promitentes compradores de un bien inmueble, pueden tramitar Permiso de Construcción15.

Los tenedores de derechos de propiedad, en ciertos casos, pueden tramitar Permiso de Construcción.

En la situación de existir varios propietarios, se requiere la firma de todos los propietarios.

En situación que la propiedad sea de persona jurídica, deberá acreditarse notarialmente su constitución, vigencia y representación. El Permiso deberá firmarse por quienes ejerzan su representación.

En tramitaciones que impliquen incorporación o modificación de régimen de Propiedad Horizontal, el propietario de las unidades involucradas es el responsable de la tramitación del Permiso de Construcción. Además, se requerirá la autorización de copropietarios según corresponda al caso.

Como puede verse, las relaciones jurídicas sobre un bien inmueble pueden ser bastante complejas. En la tramitación de Permiso de Construcción se requiere que estas relaciones sean acreditadas mediante Certificados notariales16, realizados por Escribano público.

¿Cuál es el resultado que se obtiene al tramitar Permiso de Construcción?

Al tramitar Permiso de Construcción en la Intendencia de Canelones, el permiso o autorización para iniciar obras, se obtiene mediante la entrega de planos del proyecto, con sellado de «Aprobado».

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Se recomienda siempre adoptar medidas de seguridad adecuadas al efectuar los trabajos17.

Aprobado.

La aprobación es la «autorización definitiva ó precaria de los hechos físicos proyectados o relevados, bajo condicionamiento previsto en el marco normativo que lo regula»18.

Básicamente, la instancia de aprobación implica la autorización para dar inicio a las obras proyectadas.

De hecho, también constituye una certificación otorgada por la Intendencia avalando que el proyecto considerado cumple con las normativas y requerimientos departamentales.

Habilitado.

Luego de terminadas las obras, el técnico patrocinante deberá presentar solicitud de «inspección final» de obras y documentación que corresponda19.

Cumplida la inspección por parte de funcionario técnico de la Intendencia y de no haber observación, se procede a un nuevo sellado de los planos en formato papel, indicando «Habilitado».

La habilitación de las obras es resultado de la constatación y reconocimiento de las construcciones e instalaciones realizadas, otorgando autorización para el uso de las mismas, de acuerdo a la normativa departamental.

El acto de “Habilitación de construcciones o Instalaciones”20 tendrá carácter de permanente21 mientras no se modifiquen las mismas, tanto del punto de vista físico, constructivo como de uso.

Tanto la aprobación como la habilitación tienen carácter de revocable, lo cual significa que en caso de detectarse irregularidades, la Intendencia podrá revocar su otorgamiento.

En las gestiones donde se hayan otorgado tolerancias a infracciones, la aprobación y la habilitación se otorgan en carácter precario y revocable, quedando futuras obras sujetas a las condiciones establecidas por artículo 32 de la Ordenanza de la Edificación.

¿Debo contratar a un técnico profesional?

Sí. Para la tramitación de Permiso de Construcción, el propietario debe contar con patrocinio técnico, de un Arquitecto o Ingeniero civil.

El profesional universitario que ejerce el patrocinio técnico de un Permiso de Construcción, asume la responsabilidad técnica del proyecto y su declaración, ante la Intendencia de Canelones.

En caso de Regularización, la responsabilidad del técnico patrocinante de la gestión, se limita a la veracidad del relevamiento y de la documentación presentada.

La tramitación de Permisos de Construcción en la Intendencia de Canelones se realiza por medios informáticos22.

Sin desmedro de la responsabilidad del técnico respecto a la gestión ante la Intendencia, en el ámbito privado dicho técnico podrá deslindar su responsabilidad o parte de la misma en terceros23.

Las relaciones contractuales entre propietario, técnico patrocinante, otros técnicos, empresas o proveedores intervinientes en el proyecto o ejecución de las obras, se hallan en el ámbito privado y no son injerencia de la Intendencia.

Además del técnico patrocinante (Arquitecto o Ingeniero civil), para el trámite de Permiso de Construcción se necesitará contar con Escribano público que realice las certificaciones notariales.

Y en caso de incorporación o modificación de Propiedad Horizontal, en el mismo expediente se tramitará también el Plano correspondiente de Propiedad Horizontal, que debe ser realizado por Ingeniero agrimensor.

Un poquito de historia.

Corresponde recordar que este tipo de gestiones donde el interesado debe solicitar a una autoridad su permiso para realizar construcciones, es una práctica desarrollada por los gobiernos desde hace muchísimos años, sirviendo a múltiples intenciones y motivos.

Respecto a la Intendencia de Canelones, pueden rastrearse Planos con autorizaciones para obras, ya desde la década de 1930.

Hacia fines de la década de 1960 se había alcanzado un fuerte nivel de desarrollo de normativas y procedimientos burocráticos.

Hacia 1973 se promulga una norma unificada sobre el tema, denominada «Ordenanza de Construcciones privadas, cercos y veredas» – Ordenanza  Nº 578 del 22 de febrero de 1973, artículo 51.

Dicha ordenanza, con múltiples modificaciones, fue la normativa regulatoria de construcciones en el territorio departamental de Canelones, durante décadas.

Tras la vigencia de la Ley Nº 18308, de Ordenamiento territorial y desarrollo sostenible, publicada en 2008, se debieron realizar modificaciones al respecto.

Es así que en 2013 surge una nueva norma denominada «Ordenanza de la Edificación»24, la cual -con modificaciones- rige hasta la actualidad, supeditada a lo que dispongan los instrumentos de ordenamiento territorial (Planes) que sean aplicables en cada caso.

Pasos de la tramitación.

La gestión de Permiso de Construcción convencional, a grandes rasgos, abarca los siguientes pasos;

  • Inicio de formulario desde el sitio web de la Intendencia de Canelones 25.
  • Pago de tributos.
  • Inicio de expediente.
  • En caso de Permiso de Construcción convencional26; Estudios técnicos: notarial, arquitectura, ing. agrimensor (Si se plantea incorporación o modificación de Propiedad Horizontal).
  • Otros estudios que hayan sido establecidos en condiciones de Viabilidad, de corresponder.
  • Si existiesen observaciones; se procederá a efectuar notificaciones, control de plazos para presentación de recaudos subsanando observaciones.
  • Si se presentase Solicitud de tolerancias a infracciones, corresponderá su consideración de otorgamiento o rechazo.
  • Si no hay observaciones… se procede al «aprobado».
  • Sellado de planos en formato papel, entrega de planos aprobados.
  • Plazos para inicio de obras, ejecución de la construcción.
  • Al terminar la obra: Solicitud de inspección final y documentación pertinente.
  • Si no hay observaciones… se procede al «habilitado».
  • Sellado de planos en formato papel, registros y entrega de planos habilitados.
  • Fin de la gestión y archivo.

¿Cuánto tiempo demora la tramitación?

Lamentablemente, no hay una respuesta precisa al respecto27.

Es una realidad, que la demanda de trámites es superior a la capacidad de la Intendencia para dar respuesta rápida a estas gestiones.

Al respecto, entiendo que la acumulación de expedientes y demoras en el proceso de tramitación de Permiso de Construcción, constituye una situación crónica28, cuya solución no es simple.

Actualmente, se ha implementado la modalidad de «Permiso de Construcción automático», que para los casos aplicables otorga en forma automática la aprobación, basada en la declaración jurada del técnico patrocinante y el propietario.

¿El Permiso de Construcción es costoso?

El costo de tributos, es decir, lo que hay que pagar a la Intendencia es relativamente bajo, en comparación al costo de la construcción.

El costo de los recargos de Contribución Inmobiliaria aplicable en casos de tolerancia a infracciones, también es bajo si se compara con el costo de las obras de adecuación de las construcciones a lo establecido en normativas o si se compara con el costo de alquiler de un local similar, sin infracciones.

En mi opinión y experiencia, la participación y responsabilidad de un arquitecto en el proceso de proyecto y ejecución de obras, aporta mayores beneficios que el precio por su trabajo.

En el artículo «Costo de Permiso de Construcción«, de agosto de 2021, se indican y comentan los gastos relacionados a la gestión en ese momento, para un ejemplo típico de vivienda.

Corresponde recordar que en la modalidad de «Permiso de construcción automático», los tributos a pagar a la Intendencia se reducen a la mitad respecto a los de Permiso de construcción convencional.

¿Qué sanciones hay si no tramito Permiso de Construcción ?

Las sanciones por construcciones, instalaciones sanitarias o modificaciones del suelo, sin permiso, se aplican al titular de propiedad del predio.

Y se mantienen sobre el bien inmueble, aunque cambie el propietario. El propietario actual es el responsable por el pago de sanciones o multas.

Las tramitaciones, permisos y certificaciones son elementos importantes en referencia a las construcciones29

Las multas por infracciones a Ordenanza de la Edificación, consisten en multas que se calculan en base a la superficie de las obras de construcción sin permiso en el predio30.

En caso que los incumplimientos a normas sean responsabilidad del técnico patrocinante, sobre él aplican sanciones y multas31, de acuerdo a la gravedad y reiteración de las irregularidades.

Para la situación de gestión de «Permiso de Construcción automático», debe considerarse que el propietario y el técnico patrocinante realizan Declaración Jurada, por lo que se hallan sujetos a lo dispuesto por la Ley32 en caso de falsedad.

Además, en caso de irregularidades33 en la modalidad de «Permiso de Construcción automático», aplican sanciones y multas indicadas en artículo 13 del Decreto JD Nº 0010/020.

Sigo teniendo dudas.

En los comentarios de este artículo pueden realizarse consultas, las que intentaré responder en medida de mis posibilidades, siempre en términos generales y sin representar vinculación contractual o de responsabilidad sobre la aplicación al caso particular, la cual será del usuario.

Por situaciones específicas y previamente a la decisión de proyectar o realizar obras, se recomienda consultar en forma particular a un arquitecto, responsable para el caso.

Respecto a la Intendencia de Canelones, pueden realizarse consultas sobre procedimientos, trámites y propuestas, ante las Gerencias de la Dirección de Gestión Territorial.

¿Es un mal necesario?

Algunas apreciaciones sobre el Permiso de Construcción:

  • El Permiso de Construcción aporta una constancia que otorga seguridad jurídica para inversionistas.
  • La aprobación y habilitación de proyectos, implica una certificación de cumplimiento de normas, por lo que la Intendencia asume una co-responsabilidad sobre el proyecto con la responsabilidad original del propietario y del técnico34 patrocinante.
  • Originalmente, el Permiso de Construcción se concibe como una herramienta para el control y verificación de cumplimiento de normas35, lo cual apunta a mejorar nuestras condiciones de vida, urbanas y ambientales.

Gabriel De Benedetti, arquitecto.


  1. Según artículo 2 de Reglamentación de Procedimientos de Gestión de Permisos Municipales (Resolución Nº 06/02529): «El Permiso de Construcción es el acto administrativo por el cual se autoriza al solicitante, debidamente representado y habilitado, a construir, ampliar, reformar o regularizar edificaciones e instalaciones complementarias en las condiciones formuladas en la documentación específicamente aportada.» []
  2. Ordenanza de la Edificación, según Decreto JD Nº 0070/013 con cúmplase otorgado por Resolución Nº 13/06475 y modificaciones según Decreto JD Nº 0090/015 con cúmplase por Resolución Nº 15/02959 y Decreto JD Nº 0010/021. []
  3. Reglamentación de Ordenanza de la Edificación, según Resolución Nº 15/02917. []
  4. Reglamentación de Procedimientos de Gestión de Permisos Municipales, según Resolución Nº 06/02529. []
  5. Permiso de Construcción automático. Decreto JD Nº 0010/020, con cúmplase por Resolución Nº 20/05515. []
  6. Reglamentación de Permiso de Construcción automático, según Resolución Nº 21/05709. []
  7. Según Reglamentación de Procedimientos de Gestión de Permisos Municipales, Resolución Nº 06/02529;

    Artículo 6°: Viabilidad urbanística
    Es el acto administrativo que otorga información de las condiciones de uso del suelo y afectaciones que rigen en el predio involucrado, en base a normativa municipal aplicable, estudios de particularidades zonales del emplazamiento o de evaluación del emprendimiento que se pretende realizar, cualquiera sea su destino.-
    El objetivo de expedición de informe de “Viabilidad Urbanística” de predios, está dirigido a la inserción de proyectos arquitectónicos en el entorno con la debida protección de los valores urbanos y ambientales, certificando al gestionante las condiciones actuales de autorización que rigen para ese predio.-
    El mismo es exigible cuando las características del emprendimiento y/o sus dimensiones pueden constituir un potencial impacto físico ó ambiental en el uso del suelo.-
    En los emprendimientos comerciales, industriales y complejos habitacionales, se realizarán, de parte del interesado, la evaluación previa de “impactos urbanos” de la inserción, a los efectos de asegurar su compatibilidad dentro de límites aceptables que no afecten los valores del entorno urbano, la habitabilidad y seguridad, ni afecten los objetivos de las normas vigentes.
    []

  8. Refiere a propuestas relevantes de destinos comerciales, industriales, logísticos, pero también modificaciones prediales. []
  9. Es habitual que interesados en iniciar inversiones o negocios, soliciten la Viabilidad para su proyecto, para conocer su factibilidad respecto a normativas y condiciones que impondría la Intendencia al mismo. La obtención de Viabilidad para eventuales proyectos de inversión, sirve tanto como elemento de juicio para toma de decisión, como documentación jurídica que aporta seguridad de las reglas aplicables para el proyecto propuesto. []
  10. Foto de Anamul Rezwan en Pexels. []
  11. Pueden referir a proyectos de obra nueva, reforma, ampliación, demoliciones, o cualquier combinación. []
  12. Para obras de menor entidad, la normativa «Reglamentación de Procedimientos de Gestión de Permisos Municipales» por Resolución Nº 06/02529, prevé el Permiso de obras «menores», referidas a la realización de obras de menor cuantía (muros divisorios o medianeros, cambio de aberturas, modificaciones de fachadas, marquesinas, modificación de destinos, rebajes de cordones, toldos, barreras y toda otra obra similar). Sin embargo, en la práctica no está disponible la posibilidad de gestión para dicho trámite. []
  13. Estoy refiriendo al propietario del terreno, o en régimen de Propiedad Horizontal, al propietario de la unidad. []
  14. Por lo tanto, se sugiere a los inquilinos, comodatarios, ocupantes y a los agentes inmobiliarios, que incluyan en la contratación la exigencia al propietario de la tramitación de Permiso de Construcción y entrega de copia de los planos habilitados de construcciones e instalaciones sanitarias. []
  15. Aunque para el caso que soliciten tolerancias a infracciones que puedan generar recargos sobre la Contribución Inmobiliaria, puede haber dudas si los promitentes compradores o los tenedores de derechos de propiedad, pueden asumir dicha atribución. []
  16. Corresponde aclarar que hasta octubre de 2021, la Intendencia de Canelones requería en las gestiones de Permiso de Construcción la presentación de una «Minuta notarial», que era un formulario a completar por escribano, donde se indicaba un extracto de las relaciones jurídicas sobre el bien inmueble y su propiedad. Atendiendo a dudas sobre la validez jurídica de dichas minutas, actualmente se requiere la acreditación de estos datos mediante Certificado notarial. []
  17. Imagen de Life of pix en Pexels. []
  18. Definición de Aprobación, dada por artículo 7 de «Reglamentación de Procedimientos de Gestión de Permisos Municipales», Resolución Nº 06/02529. []
  19. Habitualmente; Planos sustitutivos con modificaciones realizadas durante la ejecución de obras (También llamado «plano veraz»), Cédula catastral dando cumplimiento a Ley Nº 17296, artículo 178 (Con la acreditación de presentación de Declaración Jurada de Caracterización Urbana – DJCU – ante la Dirección Nal. de Catastro), Contribución Inmobiliaria al día, Constancia de pago de tributos, Habilitación de la Dirección Nal. de Bomberos, en caso de corresponder. []
  20. Habilitación, según artículo 8 de «Reglamentación de Procedimientos de Gestión de Permisos Municipales», Resolución Nº 06/02529. []
  21. En mi opinión, el concepto de Habilitación permanente es criticable, pues toda construcción se deteriora con el paso del tiempo, por lo que es razonable prever que en algún momento presentará fallos u obsolescencias. Opino que en ciertas edificaciones, estructuras e instalaciones se justificaría requerir periódicamente una certificación técnica de su aptitud. []
  22. Foto de Andrew Neel en Pexels. []
  23. En principio, se suele asumir que el técnico firmante en el Permiso de Construcción sería el responsable por el proyecto o su ejecución.

    Sin embargo, es habitual que en obras de cierto porte, existan responsables por proyecto o por ejecución de sectores o rubros de obra; estructura, instalaciones, etc.

    Para poder deslindar parte de su «responsabilidad decenal» indicada por artículos 1844 y 1327 del Código Civil uruguayo y la Ley Nº 19726, el técnico deberá disponer de la documentación probatoria correspondiente (contratos, acuerdos, constancias de garantías).

    Estos aspectos son propios de las relaciones contractuales y jurídicas entre el comitente, técnicos, proveedores, ejecutores de la obra, no siendo injerencia de la Intendencia. []

  24. Ordenanza de la Edificación. Decreto JD Nº 0070/013 del 02/10/2013, con cúmplase por Resolución Nº 13/06475.
    Modificada por Decreto JD Nº 0090/015 del 15/04/2015, Resolución Nº 15/02959.
    Modificada recientemente por Decreto JD Nº 0010/021 []
  25. Actualmente, para el Permiso de Construcción se realiza la tramitación a través de la plataforma «gub.uy». []
  26. En caso de Permiso de Construcción automático, los pasos son distintos y más breves hasta la instancia de aprobación. []
  27. En particular, se sugiere no condicionar la realización de negocios a la tramitación de Permiso de Construcción ante la Intendencia. Se han dado situaciones donde en contrato de compraventa se estableció plazo para la presentación de planos habilitados, y que dicho plazo resultó claramente insuficiente para poder culminar la gestión del Permiso de Construcción. []
  28. Yo puedo hablar desde mi experiencia y percepción personal y la comunicada por mi suegro arquitecto Carlos Alfredo Trobo; ya desde la década de 1950 se producen importantes demoras en la tramitación de Permiso de Construcción. []
  29. Foto de Nataliya Vaitkevich en Pexels. []
  30. Multas por construcciones sin permiso. Ver artículo 27 de Ordenanza de la Edificación. []
  31. Sanciones y multas a técnico patrocinante. Ver artículos 25 y 26 de Ordenanza de la Edificación. []
  32. Por ejemplo, puede aplicar lo dispuesto en artículo 239 del Código Penal. []
  33. Las conductas sancionables en «Permiso de Construcción automático» se indican en artículo 11 del decreto JD Nº 0010/020. []
  34. En lo personal, entiendo que no es conveniente para la ciudadanía que la Intendencia asuma este rol de certificación y co-responsabilidad. En casos donde la Intendencia ha aprobado proyectos tolerando o soslayando infracciones con afectación a terceros, da lugar a que estos puedan reclamar a la Intendencia y no al propietario o técnico de la obra en infracción. Además, es innecesario que la Intendencia otorgue este tipo de certificaciones, las que perfectamente podrían ser realizadas por el técnico profesional, dado que está calificado y es responsable al respecto. []
  35. Considerando que las normas de edificación son para mejorar las condiciones de salubridad, habitabilidad, urbanas y ambientales, su cumplimiento redundará en una mejoría en nuestra calidad de vida. En ese sentido, desde el Estado es oportuno el uso de herramientas que controlen el cumplimiento de estas normas. En mi opinión, entiendo que debería evaluarse si la herramienta «Permiso de Construcción» y procedimientos vinculados de controles, tolerancias, multas, sanciones, ha resultado ser eficaz en este aspecto a lo largo de las varias décadas de su aplicación en el departamento de Canelones, y considerar alternativas. []

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