Paredes linderas y medianeras.

Muchas veces he encontrado confusiones sobre este tema y dudas sobre los derechos de propiedad entre vecinos.

Este artículo es sólo una exposición sobre aspectos básicos sobre este tema. ⁰¹

Hay aspectos jurídicos, de mensura, diseño, constructivos o económicos que exceden la intención de este escrito, por situaciones concretas sugiero consultar a un profesional específico para el caso.

Límites entre predios.

En principio, los límites (delimitación o deslinde) entre predios ⁰³ es mediante planos verticales, que se definen por líneas rectas o curvas en el nivel del terreno, las que se registran gráficamente en planos.

Los Ingenieros Agrimensores son los profesionales que efectúan las operaciones, mediciones y establecen en el lugar, mediante mojones u otras señales, los puntos que definen las líneas que definen el perímetro de cada predio.

Adicionalmente, los límites entre terrenos suelen marcarse físicamente mediante alambrados, muros, paredes u otros elementos.

Paredes linderas o divisorias.

Si cada propietario, construye paredes dentro de su propio terreno, arrimadas a la línea divisoria, a estas se les llama «paredes linderas o divisorias» (No medianeras).

Estas paredes no pueden ser usadas por el vecino. Por ejemplo, el vecino no debe apoyar o amurar elementos constructivos sobre ella. O si construye una habitación, deberá construir otra pared contra la lindera, dentro de su propio terreno. ⁰⁴

Paredes medianeras.

Por muchos siglos, al construirse edificios arrimados a las linderas con construcción tradicional ⁰⁵, se ha adoptado una solución de propiedad en común sobre el muro realizado sobre la línea lindera.

A estos muros o elementos sobre la línea divisoria, habitualmente se les nombra como «medianeros». Y si son realizados «en común», se les reconoce en régimen de copropiedad o medianería.

Para que una Pared o Muro sea Medianero, debe cumplir las siguientes características:

• Ser de mampostería. ⁰⁶
• Estar encaballado sobre la lindera (su eje longitudinal coincide con la línea lindera).
• Tener al menos 0,30 m de espesor, según la norma departamental de Canelones. ⁰⁷

Para que sea considerado en régimen de medianería (propiedad común o copropiedad, de los propietarios de los predios), además el muro medianero debe cumplir;

• Su costo debe haberse pagado en común por los propietarios de ambos predios.

En caso que un muro o parte de él sea medianero y se halle en régimen de medianería, su propiedad es en común por los propietarios de ambos terrenos (es una copropiedad). Por lo tanto, los dos pueden usarla y son responsables por ella.

Leyendo el Código Civil…

El Código Civil de Uruguay indica en su artículo 616 que no se pueden abrir ventanas en una pared medianera, sin consentimiento del condueño⁰⁸.

Pero si es una pared divisoria, (no medianera), su dueño puede abrir ventanas, si cumple las condiciones indicadas en el artículo 617.

Aclarando…

Las líneas que delimitan el terreno son linderas, divisorias, límites, pero no son necesariamente medianeras.

Las paredes o muros ubicados arrimados a la línea lindera, se llaman paredes linderas o divisorias.

Medianera es un muro que cumple las siguientes condiciones;

• Ser de mampostería.
• Estar encaballado sobre la línea lindera.
• Tener al menos 0,30 m de espesor.

Medianería es un término que refiere a cuando existe copropiedad del muro medianero⁰⁹. Es decir, hay medianería (copropiedad) cuando el costo del muro medianero fue pagado por los propietarios de los predios linderos.

¿Aún con dudas?

Es recomendable la lectura del artículo «Medianería» del Agrimensor Federico G. Amonte Olivera (Matrícula N° 318), publicado en Revista “Agrimensura”, N° 22, de la Asociación de Agrimensores del Uruguay, en enero de 1961.

Se agrega una lámina sobre el tema linderas de un terreno.

También se agrega una lámina con un resumen de informaciones básicas sobre el tema muros y paredes medianeras.

Por supuesto y como se indicaba al principio, para cada caso particular se recomienda la consulta a un profesional específico.

Gabriel De Benedetti, arquitecto.

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1. Se recuerda que este artículo, siendo de carácter básico y genérico, aplica en el ámbito del departamento de Canelones, Uruguay.[↩]
2. Muro ladrillo y revoque. Autor de imagen: Henry & Co. – Pexels.com [↩]
3. En este artículo, se consideran predios en régimen de propiedad común. Los casos de edificaciones en régimen de propiedad horizontal merecerán otro artículo específico.[↩]
4. Se sugiere que antes de construir, asegurarse (y mostrarle al vecino) de no invadir o ser invadido por construcciones respecto al lindero. A tal efecto, puede solicitarse a un Ingeniero Agrimensor, la realización de mensura y amojonamiento del predio.[↩]
5. Tradicionalmente se ha construido con muros o paredes con mampuestos de piedra o ladrillo, sobre las que se apoyan vigas de madera o hierro.[↩]
6. Aunque con el paso del tiempo y el desarrollo de los sistemas constructivos y la jurisprudencia, puede incluir otros elementos constructivos, como la estructura de hormigón armado (pilares o vigas, empotradas en el muro).[↩]
7. Artículo 134 de Ordenanza de la Edificación, aplicable en el departamento de Canelones.[↩]
8. Se extracta el texto de la Sección V del Código Civil de Uruguay;

   «SECCION V – DE LAS LUCES Y VISTAS EN LA PARED DEL VECINO
   Artículo 616
   No se puede abrir ventana o claraboya de ninguna clase en una pared medianera, sin consentimiento del condueño.

   
   Artículo 617
   El dueño de pared divisoria, no medianera, puede abrir ventanas o claraboyas, con tal que estén guarnecidas por rejas de hierro y de una red de alambre y que disten del piso de la vivienda a que se quiera dar luz, tres metros a lo menos.
   El vecino no puede impedir que esas ventanas o claraboyas se abran en pared que no le pertenece; pero lo podrá hacer, si compra la medianería o, no habiendo prescripción, levanta pared en su terreno que cubra dichas ventanas o claraboyas.

   
   Artículo 618
   No pueden abrirse ventanas ni balcones que den vista a las
   habitaciones, patios o corrales del predio vecino, cerrado o no, a menos que intervenga una distancia de tres metros.
   La distancia se medirá entre el plano vertical de la línea más
   sobresaliente de la ventana o balcón y el plano vertical de la línea divisoria de los dos predios en el punto en que dichas líneas se estrechen más, si no son paralelas.»[↩]

9. El régimen de medianería se halla regulado por el Código Civil uruguayo y normas concordantes. Existe amplia jurisprudencia y opiniones al respecto, cuyo tratamiento excede ampliamente los alcances del presente artículo.[↩]