Muchas veces he encontrado confusiones sobre este tema y dudas sobre los derechos de propiedad entre vecinos.
Este artículo es sólo una exposición sobre aspectos básicos sobre este tema1.
Hay aspectos jurídicos, de mensura, diseño, constructivos o económicos que exceden la intención de este escrito, por situaciones concretas sugiero consultar a un profesional específico para el caso.
Límites entre predios.
En principio, los límites (delimitación o deslinde) entre predios3 es mediante planos verticales, que se definen por líneas rectas o curvas en el nivel del terreno, las que se registran gráficamente en planos.
Los Ingenieros Agrimensores son los profesionales que efectúan las operaciones, mediciones y establecen en el lugar, mediante mojones u otras señales, los puntos que definen las líneas que definen el perímetro de cada predio.
Adicionalmente, los límites entre terrenos suelen marcarse físicamente mediante alambrados, muros, paredes u otros elementos.
Paredes linderas o divisorias.
Si cada propietario, construye paredes dentro de su propio terreno, arrimadas a la línea divisoria, a estas se les llama «paredes linderas o divisorias» (No medianeras).
Estas paredes no pueden ser usadas por el vecino. Por ejemplo, el vecino no debe apoyar o amurar elementos constructivos sobre ella. O si construye una habitación, deberá construir otra pared contra la lindera, dentro de su propio terreno.4
Paredes medianeras.
Por muchos siglos, al construirse edificios arrimados a las linderas con construcción tradicional5, se ha adoptado una solución de propiedad en común sobre el muro realizado sobre la línea lindera.
A estos muros o elementos sobre la línea divisoria, habitualmente se les nombra como «medianeros». Y si son realizados «en común», se les reconoce en régimen de copropiedad o medianería.
Para que una Pared o Muro sea Medianero, debe cumplir las siguientes características:
- Ser de mampostería.6
- Estar encaballado sobre la lindera (su eje longitudinal coincide con la línea lindera).
- Tener al menos 0,30 m de espesor, según la norma departamental de Canelones.7
Para que sea considerado en régimen de medianería (propiedad común o copropiedad, de los propietarios de los predios), además el muro medianero debe cumplir;
- Su costo debe haberse pagado en común por los propietarios de ambos predios.
En caso que un muro o parte de él sea medianero y se halle en régimen de medianería, su propiedad es en común por los propietarios de ambos terrenos (es una copropiedad). Por lo tanto, los dos pueden usarla y son responsables por ella.
Leyendo el Código Civil…
El Código Civil de Uruguay indica en su artículo 616 que no se pueden abrir ventanas en una pared medianera, sin consentimiento del condueño.
Pero si es una pared divisoria, (no medianera), su dueño puede abrir ventanas, si cumple las condiciones indicadas en el artículo 617.
Aclarando…
Las líneas que delimitan el terreno son linderas, divisorias, límites, pero no son necesariamente medianeras.
Las paredes o muros ubicados arrimados a la línea lindera, se llaman paredes linderas o divisorias.
Medianera es un muro que cumple las siguientes condiciones;
- Ser de mampostería.
- Estar encaballado sobre la línea lindera.
- Tener al menos 0,30 m de espesor.
Medianería8 es un término que refiere a cuando existe copropiedad del muro medianero9. Es decir, hay medianería (copropiedad) cuando el costo del muro medianero fue pagado por los propietarios de los predios linderos.
¿Aún con dudas?
Es recomendable la lectura del artículo «Medianería» del Agrimensor Federico G. Amonte Olivera (Matrícula N° 318), publicado en Revista “Agrimensura”, N° 22, de la Asociación de Agrimensores del Uruguay, en enero de 1961.
Se agrega una lámina sobre el tema linderas de un terreno.
Acceso al archivo en formato pdf.
También se agrega una lámina con un resumen de informaciones básicas sobre el tema muros y paredes medianeras.
Acceso al archivo .pdf en formato A4.
Por supuesto y como se indicaba al principio, para cada caso particular se recomienda la consulta a un profesional específico10.
Gabriel De Benedetti, arquitecto.
Notas
- Se recuerda que este artículo, siendo de carácter básico y genérico, aplica en el ámbito del departamento de Canelones, Uruguay. ↩︎
- Imagen; Muro ladrillo y revoque. Autor de imagen: Henry & Co. – Pexels.com ↩︎
- En este artículo, se consideran predios en régimen de propiedad común. Los casos de edificaciones en régimen de propiedad horizontal merecerán otro artículo específico. ↩︎
- Se sugiere que antes de construir, asegurarse (y mostrarle al vecino) de no invadir o ser invadido por construcciones respecto al lindero. A tal efecto, puede solicitarse a un Ingeniero Agrimensor, la realización de mensura y amojonamiento del predio. ↩︎
- Tradicionalmente se ha construido con muros o paredes con mampuestos de piedra o ladrillo, sobre las que se apoyan vigas de madera o hierro. ↩︎
- Aunque con el paso del tiempo y el desarrollo de los sistemas constructivos y la jurisprudencia, puede incluir otros elementos constructivos, como la estructura de hormigón armado (pilares o vigas, empotradas en el muro). ↩︎
- Artículo 134 de Ordenanza de la Edificación, aplicable en el departamento de Canelones. ↩︎
- Se extracta el texto de la Sección V del Código Civil de Uruguay;
«SECCION V – DE LAS LUCES Y VISTAS EN LA PARED DEL VECINO
Artículo 616
No se puede abrir ventana o claraboya de ninguna clase en una pared medianera, sin consentimiento del condueño.
Artículo 617
El dueño de pared divisoria, no medianera, puede abrir ventanas o claraboyas, con tal que estén guarnecidas por rejas de hierro y de una red de alambre y que disten del piso de la vivienda a que se quiera dar luz, tres metros a lo menos.
El vecino no puede impedir que esas ventanas o claraboyas se abran en pared que no le pertenece; pero lo podrá hacer, si compra la medianería o, no habiendo prescripción, levanta pared en su terreno que cubra dichas ventanas o claraboyas.
Artículo 618
No pueden abrirse ventanas ni balcones que den vista a las
habitaciones, patios o corrales del predio vecino, cerrado o no, a menos que intervenga una distancia de tres metros.
La distancia se medirá entre el plano vertical de la línea más
sobresaliente de la ventana o balcón y el plano vertical de la línea divisoria de los dos predios en el punto en que dichas líneas se estrechen más, si no son paralelas.» ↩︎ - El régimen de medianería se halla regulado por el Código Civil uruguayo y normas concordantes. Existe amplia jurisprudencia y opiniones al respecto, cuyo tratamiento excede ampliamente los alcances del presente artículo. ↩︎
- Se recuerda que este sitio web solamente se hacen indicaciones de carácter general. Para la consideración de casos particulares y especialmente en situaciones de desacuerdo o conflicto entre vecinos, se sugiere consulta a un abogado solicitando su asesoramiento, que podrá derivar a la intervención de otros profesionales (Por ejemplo; arquitecto, ingeniero agrimensor, u otros), según corresponda a la situación específica. Estos profesionales, en consulta privada, serán responsables por sus dichos, asesoramientos o acciones en referencia al caso específico. ↩︎
121 respuestas a «Paredes linderas y medianeras.»
Buenos días. Muy interesante toda la información publicada. En particular quiero construir un parrillero con un pequeño galpón al costado y un deck hacia adelante. Esto lo quiero hacer en el fondo de la casa. No me queda claro si debo dejar retiro posterior de la lindera o la pared del parrillero se considera como muro divisorio. Cuando habla de un 20% de la superficie del terreno como retiro posterior se refiere a cualquier construcción o a la de la casa? Porque en sí la casa tiene una zona con un retiro posterior bastante grande y otro sector de la casa (donde se proyecta construir el parrillero) está más cerca.
Andrés;
Para conocer las afectaciones urbanísticas que aplican sobre un padrón específico del departamento de Canelones, en primer lugar puedes efectuar la gestión gratuita Consulta de información territorial y afectación urbanística, disponible en el sitio web de la Intendencia de Canelones.
Allí obtendrás un archivo en formato pdf con un resumen de la categoría de suelo, afectaciones urbanísticas y orientación de las normas departamentales que aplican a tu predio.
Allí se indica si en tu predio aplican retiros, que deben respetarse al realizar obras.
Sugiero que leas el artículo que refiere a retiros.
En los artículos y respuestas de este sitio siempre se abordan los temas desde un punto de vista general. Por el caso particular, sugiero que consultes en forma privada a un arquitecto o ing. civil, solicitándole asesoramiento.
Buen día quisiera hacer una consulta necesito asesoramiento. Hace 15 años cuando me mudé, hice mi casa a 1 metro de un tejido que tenía el vecino, ahora de la nada dicen que les corresponde 2 metros más hacia mi lado y que mi casa esta dentro. el tema es que ellos están nivelando el terreno y mi casa esta como 1 metro y medio más arriba y si siguen sacando mi casa se va a ir abajo. el tejido que ellos tenían al principio llegaba hasta un poste que es una esquina que compartimos los 4 terrenos, y yo.no creo que ellos se puedan pasar de ahí, mi pregunta es que se puede hacer en este caso, si hay que arreglar de forma judicial o tengo que denunciarlo en caso de que siga sacando tierra muy cerca y que me tire la casa?
Marcelo;
Si hay un conflicto por el emplazamiento de límites de predios, cercados o eventuales invasiones entre predios por obras, sugiero consultar a un ingeniero agrimensor para que te asesore sobre el caso particular. Es posible que se deba pedirle que haga un amojonamiento de los predios (eventualmente, también mensura).
Con esto podrás saber con certeza dónde está el límite entre los predios y si hay invasiones.
Si igualmente subsiste el conflicto con el vecino o entiendes que las obras pueden generar daño a tus bienes o a personas, entonces sugiero consultar a un abogado.
Como comentario, para la realización de obras (incluido: construcciones, instalación sanitaria, instalaciones, movimientos de suelo), es obligatorio que el propietario tramite y obtenga previamente permiso de construcción (o de movimientos de suelo, según corresponda) ante la Intendencia de Canelones.
Buenas, consulta… quiero construir un muro lindero en todo elp frente de casa (Montevideo) hasta el límite con la vereda que tengo la reja para hacer un garage con una altura de 2 mts. Se puede ?
Gracias y saludos
Marisel;
En este ámbito, no corresponden respuestas sobre situaciones particulares, ni referidas a otros departamentos.
Valioso aporte para un tema frecuentemente controversial. Felicitaciones y mi agradecimiento por el mismo.
Al respecto tengo una duda, dado que la normativa que diferencia la medianería de los linderos refiere a componentes estructurales, emplazamiento y financiamiento, pero nada observa en cuanto a altura.
Para el caso de Canelones, es posible que en una zona como la Costa de Oro alguien eleve un lindero de 3 mts por ejemplo, ocasionando sombra, falta de iluminación y sus consiguientes perjuicios a un vecino? ¿Hay limitación en altura? Muchas gracias por tu respuesta Gabriel.
Debo recordar que en el artículo se intenta diferenciar lo que es una pared lindera (sinónimo: divisoria), de pared medianera (de mampostería, ancho 30 cm y «a caballo» de la línea divisoria entre predios).
A su vez, una pared medianera puede estar en régimen de medianería (copropiedad) o solamente ser propiedad del que la construyó.
Respecto a la altura de paredes linderas, aplica Código Civil artículo 594, que refiere a los reglamentos que puedan existir.
Los reglamentos existentes que son de aplicación en el departamento de Canelones son la Ordenanza de la Edificación, o si rige Plan de ordenamiento territorial para la zona y este establece algo al respecto, tiene prioridad lo que diga el Plan.
Si hay dudas al respecto, lo mejor siempre es consultar a la Gerencia de Gestión Territorial de la zona, de la Intendencia de Canelones. (Por ejemplo; para Costa de Oro, corresponde dirigirse a la Gerencia de Gestión Territorial en Atlántida).
En términos generales y considerando solamente la Ordenanza de la Edificación;
Si hay retiro lateral o posterior, la altura de edificaciones en ocupación de estos retiros no podrá superar 3,50 m promedio y 4,00 m como máximo (artículo 54 de Ordenanza de la Edificación).
Si no hay retiro lateral o posterior, la altura de edificaciones contra la lindera está limitada por la altura máxima de edificaciones y gálibo, según corresponda al caso particular.
Cuando se trate de cercos linderos, divisorios o medianeros (que sean sólo cercos, sin formar parte de una edificación o techo), aplica artículo 190 de Ordenanza de la Edificación, donde refiere a altura máxima de 2,40 m. («o cerramiento en mampostería ciego, o calado, de altura mínima 2,10 metros y máxima 2,40 metros«).
Reitero que este no es el medio para la consideración de casos particulares. Por dichas situaciones se sugiere consultar en forma privada a profesionales responsables por sus dichos, asesoramientos y acciones, según corresponda (Por ejemplo; abogado, arquitecto, ing. agrimensor), sin desmedro de las consultas que puedan realizarse a la Intendencia de Canelones por normativas departamentales o procedimientos.
Hola Gabriel!
Estoy comprando un terreno en costa de oro. Ya firmé la reserva
Haciendo mediciones me doy cuenta que un vecino construyó un muro 1 metro dentro del terreno que estoy comprando.
Qué tengo que hacer en este caso?
Muchas gracias de ante mano!
Diego;
No conozco el caso particular, por lo que mi respuesta es en términos generales;
Puede consultar a ing. agrimensor para que le asesore al respecto, y eventualmente realice una mensura y/o amojonamiento de los predios.
Respecto a la documentación firmada, sugiero consultar a su escribano o abogado para ver cómo exigir al vendedor que le entregue el terreno libre de ocupaciones y gravámenes.
Buenas noches!
Le cuento…hace 14 años compre una propiedad en ciudad de la costa,EL PINAR. La misma se encuentra en el centro de la cuadra, la cual tiene 5 padrones. Cuando yo
compre,estaban 3 terrenos ya con viviendas instaladas desde hacía muchos años. En todos éstos años el terreno adjunto al mío estuvo vacío pero tenía dueño.
Ahora tal parece se vendió y me trajieron las medidas de un agrimensor el cual determina que yo estaría invadiendo 2mts en la propiedad antes mencionada. El problema radica desde la esquina que el vecino gentilmente agrego un poco mas al ancho del terreno,el vecino que le sigue, otro poquito mas tambien y luego llego yo,que tengo las medidas exactas tal cuales mi propiedad tiene en sus escrituras. Al parecer yo debo darle ése metraje en el cual tengo un corredor por el cual voy hasta mi casa que se hubica en el fondo. Mi error fue sacar mis medidas desde la divisoria del vecino, que hacía 22 años ya vivía en ése terreno sin haber tomado en cuenta que podía existir la posibilidad de que él y el otro vecino no hubieran respetado las medidas correspondientes a sus terrenos.
Si yo me niego a seder ése espacio a que me puedo exponer? Porque los vecinos nuevos me vinieron con este informe hace menos de una semana y quieren que ya se los desocupe porque sus casa prefabricadas no cabrían sin «el corredor» les pedi que me dejaran por mis mediosaveriguar quien es el responsable,y medieron hasta éste viernes…pueden ellos marcarme un plazo sin permitir que yo averigue mis derechos?
Yo perderia espacio de mi propiedad y mis otros vecinos con metraje que ellos se adjudicaron…ACASO ES JUSTO??
Ingrid;
Recomiendo hacer consulta privada a un ing. Agrimensor y a abogado, para su asesoramiento sobre el caso.