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Paredes linderas y medianeras.

Algunas aclaraciones y comentarios sobre límites, linderas, divisorias y medianeras.

Muchas veces he encontrado confusiones sobre este tema y dudas sobre los derechos de propiedad entre vecinos.

Este artículo es sólo una exposición sobre aspectos básicos sobre este tema. 01

Hay aspectos jurídicos, de mensura, diseño, constructivos o económicos que exceden la intención de este escrito, en tal caso sugiero consultar a un profesional.

Límites entre predios.

En principio, los límites (delimitación o deslinde) entre predios 03 es mediante planos verticales, que se definen por líneas rectas o curvas en el nivel del terreno, las que se registran gráficamente en planos.

Los Ingenieros Agrimensores son los profesionales que efectúan las operaciones, mediciones y establecen en el lugar, mediante mojones u otras señales, los puntos que definen las líneas que definen el perímetro de cada predio.

Adicionalmente, los límites entre terrenos suelen marcarse físicamente mediante alambrados, muros, paredes u otros elementos.

Paredes linderas o divisorias.

Si cada propietario, construye paredes dentro de su propio terreno, arrimadas a la línea divisoria, a estas se les llama «paredes linderas o divisorias» (No medianeras).

Estas paredes no pueden ser usadas por el vecino. Por ejemplo, el vecino no debe apoyar o amurar elementos constructivos sobre ella. O si construye una habitación, deberá construir otra pared contra la lindera, dentro de su propio terreno. 04

Paredes medianeras.

Por muchos siglos, al construirse edificios arrimados a las linderas con construcción tradicional 05, se ha adoptado una solución de propiedad en común sobre el muro realizado sobre la línea lindera.

A estos muros o elementos sobre la línea divisoria, habitualmente se les nombra como «medianeros». Y si son realizados «en común», se les reconoce en régimen de copropiedad o medianería.

Para que una Pared o Muro sea Medianero, debe cumplir las siguientes características:

  • Ser de mampostería. 06
  • Estar encaballado sobre la lindera (su eje longitudinal coincide con la línea lindera).
  • Tener al menos 0,30 m de espesor, según la norma departamental de Canelones. 07

Para que sea considerado en régimen de medianería (propiedad común o copropiedad, de los propietarios de los predios), además el muro medianero debe cumplir;

  • Su costo debe haberse pagado en común por los propietarios de ambos predios.

En caso que un muro o parte de él sea medianero, su propiedad es en común por los propietarios de ambos terrenos (es una copropiedad), por lo que los dos pueden usarla y son responsables por ella.

El Código Civil de Uruguay indica en su artículo 616 que no se pueden abrir ventanas en una pared medianera, sin consentimiento del condueño08.

Pero si es una pared divisoria, (no medianera), su dueño puede abrir ventanas, si cumple las condiciones indicadas en el artículo 617.

Aclarando…

Las líneas que delimitan el terreno son linderas, divisorias, límites, pero no son medianeras.

Las paredes o muros ubicados arrimados a la línea lindera, se llaman paredes linderas o divisorias.

Medianera es un muro que cumple las siguientes condiciones;

  • Ser de mampostería.
  • Estar encaballado sobre la línea lindera.
  • Tener al menos 0,30 m de espesor.

Medianería es un término que refiere a cuando existe copropiedad del muro medianero09.

¿Aún con dudas?

Es recomendable la lectura del artículo»Medianería» del Agrimensor Federico G. Amonte Olivera (Matrícula N° 318), publicado en Revista “Agrimensura”, N° 22, de la Asociación de Agrimensores
del Uruguay, en enero de 1961.

Se agrega una lámina sobre el tema linderas de un terreno.

Lámina Terrenos y linderas
Lámina Terrenos y linderas.
Acceso al archivo en formato pdf.

También se agrega una lámina con un resumen de informaciones básicas sobre el tema muros y paredes medianeras.

Lámina Medianeras
Lámina Muros medianeros.
Acceso al archivo .pdf en formato A4.

Por supuesto y como se indicaba al principio, para cada caso particular se recomienda la consulta a un profesional.

Gabriel De Benedetti, arquitecto.


  1. Se recuerda que este artículo, siendo de carácter básico y genérico, aplica en el ámbito del departamento de Canelones, Uruguay.[]
  2. Muro ladrillo y revoque. Autor de imagen: Henry & Co. – Pexels.com []
  3. En este artículo, se consideran predios en régimen de propiedad común. Los casos de edificaciones en régimen de propiedad horizontal merecerán otro artículo específico.[]
  4. Se sugiere que antes de construir, asegurarse (y mostrarle al vecino) de no invadir o ser invadido por construcciones respecto al lindero. A tal efecto, puede solicitarse a un Ingeniero Agrimensor, la realización de mensura y amojonamiento del predio.[]
  5. Tradicionalmente se ha construido con muros o paredes con mampuestos de piedra o ladrillo, sobre las que se apoyan vigas de madera o hierro.[]
  6. Aunque con el paso del tiempo y el desarrollo de los sistemas constructivos y la jurisprudencia, puede incluir otros elementos constructivos, como la estructura de hormigón armado (pilares o vigas, empotradas en el muro).[]
  7. Artículo 134 de Ordenanza de la Edificación, aplicable en el departamento de Canelones.[]
  8. Se extracta el texto de la Sección V del Código Civil de Uruguay;

    «SECCION V – DE LAS LUCES Y VISTAS EN LA PARED DEL VECINO
    Artículo 616
    No se puede abrir ventana o claraboya de ninguna clase en una pared
    medianera, sin consentimiento del condueño.


    Artículo 617
    El dueño de pared divisoria, no medianera, puede abrir ventanas o
    claraboyas, con tal que estén guarnecidas por rejas de hierro y de una
    red de alambre y que disten del piso de la vivienda a que se quiera dar
    luz, tres metros a lo menos.
    El vecino no puede impedir que esas ventanas o claraboyas se abran en
    pared que no le pertenece; pero lo podrá hacer, si compra la medianería
    o, no habiendo prescripción, levanta pared en su terreno que cubra dichas
    ventanas o claraboyas.


    Artículo 618
    No pueden abrirse ventanas ni balcones que den vista a las
    habitaciones, patios o corrales del predio vecino, cerrado o no, a menos
    que intervenga una distancia de tres metros.
    La distancia se medirá entre el plano vertical de la línea más
    sobresaliente de la ventana o balcón y el plano vertical de la línea
    divisoria de los dos predios en el punto en que dichas líneas se
    estrechen más, si no son paralelas.»[]

  9. El régimen de medianería se halla regulado por el Código Civil uruguayo y normas concordantes. Existe amplia jurisprudencia y opiniones al respecto, cuyo tratamiento excede ampliamente los alcances del presente artículo.[]

45 respuestas a «Paredes linderas y medianeras.»

Hola tengo una consulta mi vecino empezo a hacer el muro sobre la linea lindera de ambos, me pidio q no era necesario pagar ya q yo hacia poco me avia mudado un dia pinte la viga del lado de mi casa y me hizo una denuncia y coloque plantas cerca de la viga mas o menos a 5 o 10 cm de la estructura significa q yo tengo q hacer otra pared pegada a la pared q el aga siendo q la linea lindera es de los 2

Bettiana; Atendiendo que se menciona una denuncia, podrá asesorarse con un abogado.
En general; No corresponde usar la pared del vecino (Ejemplos de uso: apoyarse con elementos constructivos o estructurales, usarla como cerramiento de locales propios, amurar objetos, clavar clavos). Por tareas de mantenimiento (Por ejemplo; pintura, pequeñas reparaciones en revoques), sería aconsejable previamente contactar al dueño.

Hola Gabriel, gracias por el artículo. Consulta, cómo se puede saber si un muro es medianero o lindero? En el caso de los muros medianeros, si el vecino coloca clavos tiene que consultar? Las denuncias por problemas con los muros a donde se presentan? Muchas gracias.

Fabiana;
Un muro medianero es de mampostería, de espesor mínimo 30 cm y está «a caballo» de la línea divisoria entre predios.
Si el costo de construcción de un muro medianero ha sido pagado por los propietarios de ambos predios, está en régimen de propiedad de medianería (Es propiedad común de los dueños de los predios y ambos pueden usarlo).
Un muro lindero es el que está «arrimado» a la línea divisoria, por uno de los predios y en principio, sería del propietario del predio donde se emplaza.
Un muro que no acompaña la línea divisoria, es un muro mal emplazado.
Para saber con precisión la posición de un muro respecto a la divisoria entre predios, corresponde que un ing. agrimensor amojone el predio y le asesore sobre el caso particular.
Salvo en el caso de propiedad de medianería, quien no es dueño del muro no tiene derecho a intervenir en él (ni siquiera clavar un clavo), por lo que es aconsejable que pida permiso al propietario.
Respecto a conflictos entre vecinos, se sugiere en general que se resuelvan voluntaria y libremente entre los mismos.
Por asesoramiento legal, corresponde consultar a un abogado en forma particular. Según el caso, se podrá consultar o requerir los servicios de otros profesionales (ing. agrimensor, arquitecto, escribano).
En caso que el desacuerdo subsista, el abogado puede asesorarle sobre las acciones a adoptar, eventualmente ante el Poder Judicial.
Si se quisiera presentar denuncia de un vecino a otro ante la Intendencia de Canelones, corresponde efectuarla a través del servicio «Canelones te escucha», en el sitio web de la Intendencia. Allí se suele derivar para que inspectores visiten al predio denunciado. Generalmente se labra Acta requiriendo presentación de Planos habilitados de construcciones e instalación sanitaria o la tramitación de regularización de las mismas, bajo apercibimiento de multa. Pero la Intendencia no actuará como juez del conflicto entre vecinos.

Hola, tengo una casa que el garage del vecino usa mi pared osea es la misma pero no es medianera es de mi casa construida dentro de mis metros el arrimo sus pilares a mi pared que derechos tengo puedo exigirle que haga dentro de lo suyo su tabique y que no este tocando el mio

Aday;
Por este medio no doy respuesta a un caso particular.

En términos generales, no se tiene derecho a ocupar, apoyar elementos, sostenerse o usar elementos que sean propiedad ajena y no se tenga el permiso correspondiente por parte del propietario.
Como se dice frecuentemente; «no se puede ni clavar un clavo en la pared del vecino»… Aunque puede haber excepciones, ya que al construir una pared arrimada a otra lindera existente, se deben tomar las acciones pertinentes para garantizar la impermeabilización en ambas paredes. Por ejemplo, podría amurarse una babeta u otros elementos a la pared existente… siempre con la previa autorización del vecino dueño de la pared original.
Lo dicho anteriormente respecto a los derechos, incluye que no puede usarse la pared ajena.
Por ejemplo, si yo construyese una habitación arrimada a la línea lindera entre predios, deberé construir la cimentación, estructura y pared correspondiente a la lindera, arrimada a la lindera pero dentro de mi predio. Aunque mi vecino ya tenga una pared allí (arrimada a la lindera y dentro del predio del vecino), no puedo usarla.
En tal caso, mi vecino podría reclamar o tomar acciones judiciales… por lo que sugiero consultar en forma privada al profesional pertinente sobre la situación específica.

Aparentemente la situación planteada es un caso distinto al de paredes medianeras en régimen de medianería. Este último es un caso especial de propiedad, para el cual deberán cumplirse condiciones que se indican en este artículo y donde ambos vecinos serán co-propietarios de la medianera. En dicho régimen, ambos co-propietarios podrían usar la medianera, dentro de las normas específicas.

Tengo un apartamento propiedad horizontal. Se entra por un pasillo y tiene un pequeño fondo que es la unica fuente de luz y ventilacion de dormitorio y cocina.Resulta que el vecino esta contruyendo una edificacion de dos pisos en un lateral del fondo,tapandome toda la luz de dormitorio y cocina .No da el sol jamas.mi consulta es si lo puese hacer? Me wstaria perjudicando ya que estaria quitandole valor a mi propiedad por quitarme iluminacion y ventilacion .aclaro que la co nstruccion es de más de 3.50m de haltura y es de todo el largo de mi fondo y parte de pared de mi apto. Gracias. Espero respuesta .

Mary, como es habitual respondo en el ámbito del departamento de Canelones;
Para saber si las construcciones del vecino se encuentran de acuerdo a normas, primero hay que conocer las afectaciones urbanísticas y normas de construcción que corresponden a su predio.
Si las obras del vecino se encuentran en infracción, entiendes que esas infracciones te generan un daño y quieres reclamar, sugiero que previamente consultes a un abogado.
Sin desmedro de su asesoramiento, un curso de acción sería realizar denuncia por construcciones en infracción, ante la autoridad competente (Intendencia de Canelones, mediante el servicio «Canelones te escucha«).
Usualmente, ante denuncia la Intendencia inspecciona, labra al denunciado Acta por construcciones sin permiso y se informa al denunciante del número de expediente donde se tramita el Acta.
Esto de por sí no solucionaría tu problema, pero puede dar base a tu abogado para que haga las reclamaciones que estime oportunas.
Insisto, antes de hacer alguna de estas acciones sugiero te asesores ante un abogado.
Por otra parte, si el vecino que está construyendo es de otra unidad en tu misma propiedad horizontal, debe contar con el previo consentimiento escrito de copropietarios, según haya sido establecido en el reglamento de copropiedad.

Hola Gabriel, primero que nada felicitaciones y muchas gracias por la excelente info que presentas.
Te molesto con esta consulta:
en Solymar estoy por construir una casita y pensaba plantarla a 1 metro de la medianera con el vecino del costado. Segun lei en otras respuestas para poner aberturas hacia el vecino se necesitaria un retiro lateral de 3 metros pero mi intencion seria para esa cara solo poner la ventana del baño ( ventana de aprox 0,60x 0,40) . Por esa ventana de baño cuanto deberia alejarme de la medianera? Desde ya muchas gracias!

Emilio; Primeramente sugiero que consultes las afectaciones y retiros para el predio, en el sitio web de la Intendencia de Canelones.
Para disponer ventanas, balcones o terrazas transitables, deben estar al menos a 3 metros de la lindera, a efectos de dar cumplimiento a artículo 618 del Código Civil.
En la consideración de Permisos de Construcción, es habitual que la Intendencia de Canelones entienda que: Si en las ventanas, balcones o terrazas anteriormente indicados no hay posibilidad de generar afectación de servidumbre de vista hacia el vecino, entonces podría ser de aceptación. En tal caso y de no haber otras infracciones, podría aprobarse un proyecto con estos elementos (ventanas, balcones, terraza transitable) a menor distancia que la indicada en artículo 618 del Código Civil.
Te doy un ejemplo relacionado a tu consulta: Si una banderola de cuarto de baño se hallase a altura superior a la visión de un adulto de pie, la Intendencia podría asumir que no se estaría generando servidumbre de vista hacia el vecino y que no habría incumplimiento del artículo 618 del Código Civil. En tal ejemplo, la banderola de baño podría ponerse hacia un espacio abierto de 1 metro junto a la lindera con el vecino.
Respecto a los desagües de instalación sanitaria, pueden ubicarse en el espacio mencionado, siempre dentro de tu predio y cumpliendo con las normativas vigentes.
Por supuesto, lo anterior es una consideración genérica. Para un caso concreto, sugiero consultes a un técnico (arquitecto o ing. civil) responsable por el proyecto específico.

De: Claudia (mensaje de correo electrónico)
Hola, mi consulta es referente a la altura permitida en los muros que presumo es diferente si es un muro en la medianera o si es divisorio. Muchas gracias.
Respuesta:
Claudia; En el departamento de Canelones, la altura de cercos entre padrones, sean en alambrado (malla de tejido de acero o similar), muros medianeros o linderos (divisorios), está regulada por artículo 190 de Ordenanza de la Edificación. También pueden aplicar artículos 133 a 135, según el caso.
En las zonas donde aplican Planes de ordenamiento territorial, pueden existir otras disposiciones. Por ejemplo, en el ámbito del Costaplan aplican sus artículos 78 y 79.

Buenas tardes, quería consultar xq el paredón del fondo de mi casa que lo hizo la dueña anterior está dentro del predio de mi casa la cual tiene 11 m. de frente y está construido a los 10m y medio más 11cm que mide el ticholo que forma el paredón de cada lado eso haría un total de 10m 72cm con lo cual el paredón ni ni siquiera es lindero según entiendo, a lo largo del paredón tengo 4 vecinos a lo q algunos d ellos utilizan mi paredón d su lado para amurar postes de madera para techar su patio los cuales son muy pequeños con lo cual al amurar se rompió el ticholo de mi lado desgranandose y a partir de donde pusieron el taco Fisher se partió toda el paredón hasta los cimientos, esto ocurrió en diferentes partes y x supuesto nunca pidieron permiso además debido a el techado q realizaron pusieron un caño para q el agua no caiga en mi jardín lo q afea totalmente mi fondo además siguen haciendo cosas a pesar q le dije q me habían roto los ticholos, mi pregunta es primero si pueden hacerlo y además si puedo tirar abajo el paredón aunq le cause daño o tengan q sacar todo lo q hicieron sobre mi paredón estando este dentro del predio d mi casa xq ni siquiera está en el límite d mi terreno y otro vecino en el fondo pidió permiso a mis padres q son muy mayores para construir arriba d mi paredón para no tener q hacer otra pared y techó entonces ahora yo quiero hacer una barbacoa y techar y no puedo xq está el techo del vecino, mi pregunta es si puedo pedirle q la saque y debe hacerlo o ya no tengo solución

Virginia;
Corresponde recordar que sólo puedo dar respuesta en forma general y en base a la información proporcionada en la consulta.
Entiendo que previamente a realizar obras (de construcción, reparación, reformas o demoliciones), deberás tener una idea clara de tus derechos y los de tus vecinos, de dónde están los límites de tu terreno y de como proceder ante tus vecinos (y tener una estrategia de negociación y acciones al respecto).
No parece aconsejable demoler o hacer obras sin antes resolver la situación con tus vecinos, ya que podrías generar daños a ellos (aunque estuviesen invadiendo tu propiedad), lo que daría lugar a un intercambio de acusaciones y reclamos… Esto sería algo muy difícil y costoso de resolver.
Por esto, se sugiere consultar primeramente a un abogado para que te asesore sobre derechos y posibles estrategias de acción a adoptar.
Es probable que complementariamente debas contratar a un ingeniero agrimensor para mensurar y amojonar el predio, a efectos que quede bien claro para tí y tus vecinos, el límite del terreno y las eventuales invasiones que existan.

Aparte de la consideración del caso planteado, se recuerda que los muros linderos o medianeros deben construirse sobre la línea lindera (divisoria) entre terrenos.
El criterio de hacer el muro mal emplazado y algo retirado de la lindera, dejando un espacio libre «para no tener problemas con los vecinos», frecuentemente genera el efecto contrario.
Los muros deben construirse sobre la línea lindera o retirados al menos un metro (Artículos 133 y 208 de Ordenanza de la Edificación). Aún así, sugiero materializar la línea lindera entre predios con otro muro o alambrado, para no dar lugar a confusiones e invasiones entre predios.

Y con respecto a q amuran a mi paredon las estructuras d madera para colocar sus techos es si no lo pueden hacer ni siquiera deberían clavar 1 sólo clavó verdad? Muchas gracias x su respuesta

buenas tardes queria hacer una consulta yo quiero construir un baño en el fondo de mi casa y la vecina me dice que no puedo hacerlo porque queda pegado contra el tejido lindero .

Al fondo de mi casa construimos 2 apt pegados…son de 2 pisos c/u una de las paredes da para el predio del vecino (para su patio ) x k la vivienda está al frente al igual k la mía ..dichas paredes están a unos 20cm aprc de la malla divisoria …se contrulleron las banderolas del los baños abajo para ese lado son b pequeñas y 2ventanas en la parte de arriba 1en cada apt de 1.20x1mt..estan a unos 3mts y medio de altura .esto nunca molestó a mis vecinos ..ahora comenzó a molestarle x k las personas k alquilan miran para su patio y se siente sin intimidad …me dice k es ilegal que hiciéramos esas ventanas en la parte superior de los apt ….esto es así ?tendré k tapiarlas ?

Dilma Cardozo;
Por lo relatado, las edificaciones pueden estar en situación de infracciones a normativas.
En el caso específico, para conocer la situación reglamentaria de las edificaciones e instalaciones sanitarias en el predio o por eventuales obras (como tapiar ventanas, por ejemplo), sugiero consultar en forma particular a un arquitecto.
Respecto a reclamos entre vecinos que no puedan resolverse de común acuerdo, puede consultarse a un abogado para asesoramiento o eventuales acciones.
Sin desmedro y a modo de comentario en general; En caso que haya ventanas abiertas hacia el predio vecino a distancia menor a 3 metros respecto a la lindera (medido horizontalmente, no importa a que altura estén), se incumpliría lo dispuesto por artículo 618 del Código Civil y por artículo 68 de Ordenanza de la Edificación, de Canelones.

Buenas tardes, me mude a un apto en edificio, se ubica en planta baja, tengo una ventana pequeña para dar luz y ventilar a unos 3 mts de altura que da al patio de la vecina, mi problema es que la vecina no me la deja abrir, mi pregunta es si puedo abrirla o no, y también quisiera saber si puedo construir un parrillero en el patio, el patio es de uso exclusivo, muchas gracias, es en montevideo

Natalie;
La respuesta a su consulta será diferente si la edificación se encuentra en régimen de propiedad común o propiedad horizontal, si se cuenta o no con habilitación de construcciones, si el patio de la vecina es en otra unidad del mismo predio o es de otro padrón.
Respecto a construir un parrillero en el patio, se recuerda que previamente debe solicitar Permiso de Construcción ante la Intendencia de Canelones.
Si el predio se hallase en régimen de Propiedad Horizontal, además deberá solicitar autorización correspondiente de los copropietarios.
Aclaro que por este medio solamente puedo dar respuestas en caracter general, por una respuesta para el caso particular, sugiero consultar a un arquitecto en forma privada.

B día, tengo una consulta, la pared de mi casa del costado mi vecino pegado mismo a la pared que tengo el baño y living ahí mismo me puso un galpon haciendo vigas pared etc , eso estoy seguro que no es legal verdad? Estoy en Montevideo.. no tengo muro divisorio mi pared da a su fondo de costado y ahí mismo el puso y galpon y me ocupa 7 metros?? Es legal?? Gracias

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