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Densidad de ocupación habitacional

¿Cuántas viviendas pueden existir en un predio?

Cantidad de viviendas por terreno

La Densidad de Ocupación Habitacional es la cantidad de unidades habitacionales en un predio o terreno. 01

La normativa departamental en Canelones establece en las afectaciones urbanísticas, la Densidad de Ocupación Habitacional (DOH) máxima, que debe respetarse en cada terreno.

Forma parte de las afectaciones urbanísticas para el predio, las que son definidas por Ordenanza de la Edificación o de los Planes de Ordenamiento Territorial aplicables, según corresponda.

Apartamentos. Autor de la imagen: George Becker. Pexels
La cantidad de viviendas por terreno es un elemento que incide en la conformación de la ciudad. 02

Forma de cálculo.

La Densidad de Ocupación Habitacional (DOH) se calcula como el cociente entero de dividir la superficie total del terreno entre un factor que se indica en la norma correspondiente. 03

Se recuerda que la expresión “cociente entero” refiere a truncar el número resultante de la división al dígito entero, simplemente quitando los decimales. 04

Dicho incorrectamente; “redondea siempre al número entero menor”. 05

En algunos Planes, se la define o se la menciona de otras formas, 06 pero en general el concepto parece ser similar.

Según la norma y la zona considerada, la Densidad de Ocupación Habitacional refiere a la cantidad de unidades habitacionales (en general, viviendas) que pueden disponerse en el predio.

Hay normas y zonas donde sólo refiere a la cantidad de unidades en planta baja, en otros casos a la cantidad de unidades que pueden existir en cada nivel.

En general, no se admite que la Densidad de Ocupación Habitacional en niveles superiores sea mayor a la de planta baja.

Corresponde aclarar que en Costaplan 07, adicionalmente requiere que exista una cantidad de suelo libre por cada unidad en régimen de Propiedad Horizontal.

Si bien puede existir coincidencia entre la Densidad de Ocupación Habitacional exigible en cualquier régimen de propiedad y la condición anteriormente indicada sólo para Propiedad Horizontal, no son el mismo requerimiento.

Herramienta de planificación territorial.

Aparentemente la determinación de Densidad de Ocupación Habitacional admisible estaría vinculada en general, a la categoría y subcategoría de suelo establecida, al desarrollo urbano existente en la zona y a la disponibilidad de conexión al saneamiento público.

Parece ser usado desde la planificación territorial, como un control normativo sobre la cantidad de familias y personas que habitarían una zona, en relación a los servicios y equipamientos previstos.

Si fuese empleado como indicador para la evaluación y elaboración de las políticas, planes y proyectos territoriales, parecería que existen otros indicadores más adecuados.

Otro elemento característico, es que la Densidad de Ocupación Habitacional solamente restringe la cantidad de viviendas, sin considerar la cantidad o escala de construcciones o instalaciones con destino no residencial que puedan existir simultáneamente en el mismo predio.

Cabría cuestionarse si la Densidad de Ocupación Habitacional es una herramienta adecuadamente usada para el ordenamiento y la gestión del territorio.

Quizás otras herramientas puedan resultar más eficaces en tal sentido, como la combinación de factores de ocupación, limitaciones de usos, limitaciones en la cantidad de unidades sanitarias o condicionar la vigencia de Viabilidad a la presentación de autorización de OSE para la propuesta, a modo de ejemplo.

Flexibilidades.

Cuando apliquen las afectaciones urbanísticas indicadas por la Ordenanza de la Edificación (fuera del ámbito de Planes de ordenamiento territorial que establezcan expresamente la DOH), podrá admitirse una tolerancia de 5% y si el proyecto se destinase a “Viviendas de Interés Social”, se permitirá aumentar la densidad ocupacional máxima en un 25%, con estudio previo de sus impactos en la viabilidad de emplazamiento. 08

En la reciente Revisión 09 del Costaplan, se incorporó también una flexibilización para destino “Viviendas de Interés Social”, como se indica en su artículo 42.3.1.

En caso que la Densidad de Ocupación Habitacional sea establecida expresamente por otros Planes (instrumentos de ordenamiento territorial), no aplicarían las flexibilidades anteriormente descriptas y la Intendencia no tendría potestad para otorgar tolerancia al respecto.

Infracciones.

La infracción a la densidad de ocupación habitacional, al ser una afectación urbanística, es considerada como afectación a terceros.

Documentación.

Actualmente no es requisito inicial declarar expresamente la Densidad de Ocupación Habitacional en la documentación para las gestiones de Viabilidad o Permiso de Construcción.

Para casos de cierta complejidad, a efectos de evitar confusiones y demoras en el estudio de la gestión, una buena sugerencia es que el técnico patrocinante declare:

Declarar en un cuadro ubicado en el Plano de ubicación; la Densidad de Ocupación Habitacional existente o proyectada, discriminada por nivel y en relación con la admisible.

Gabriel De Benedetti, arquitecto.

  1. La definición es algo imprecisa y no hay reglamentación aclaratoria.

    Se han generado algunas dudas sobre su implementación. Por ejemplo; ¿El concepto de unidades habitacionales abarca además de viviendas, a otros usos habitacionales como «monoambientes», hostales, albergues transitorios?[]

  2. Apartamentos. Autor de la imagen: George Becker. Pexels[]
  3. En caso de régimen en Propiedad Horizontal, se han planteado dudas sobre el alcance de la definición y forma de cálculo para la Densidad de Ocupación Habitacional dada por normativas.

    Por ejemplo, en gestiones de Regularización de construcciones de una unidad en régimen de Propiedad Horizontal:

    ¿Se considera la superficie del padrón total o sólo el área propia y la de uso exclusivo de la unidad estudiada?

    ¿Cómo se considera el terreno, al estudiar unidades en plantas altas?

    ¿Cómo se releva la cantidad de unidades habitacionales en unidades distintas a la presentada en el trámite?[]

  4. Sin embargo, en alguna oportunidad se ha permitido que el valor de la DOH máxima admisible se calcule como el valor redondeado al entero superior, lo cual a mi entender infringe la normativa y no hay amparo para su aceptación sin previa anuencia de excepción por Junta Departamental.[]
  5. Estrictamente, no se redondea sino que se trunca el número a su valor entero.

    Por ejemplo; Para el cálculo de la DOH, un cociente 4,87 no debería redondearse a 5, sino que se trunca al valor entero 4.[]

  6. Por ejemplo, como la cantidad de m² de predio por cada unidad habitacional. Ver Costaplan, artículo 42.[]
  7. Costaplan, artículo 42.[]
  8. Ordenanza de la Edificación, artículo 56.[]
  9. Revisión del Costaplan, según Decreto JD N.º 0001/020, con cúmplase por Resolución N.º 20/00686 del 07/02/2020.[]

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