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Costo de Permiso de Construcción

Cálculo y comparación de costos de tributos para gestiones de Permiso de Construcción, ante la Intendencia de Canelones.

¿Es muy caro el Permiso de Construcción?

Es válido que al proyectar obras, se quiera ahorrar.

En esa búsqueda de ahorros y abaratamientos, es habitual que el propietario decida no tramitar Permiso de Construcción.

Esta decisión sería bajo la suposición que dicho trámite sería muy costoso.

En este artículo01, se calculan y estudian tributos de gestiones de Permiso de Construcción ante la Intendencia de Canelones02, con valores a mayo de 202203.

Para saber si esa suposición es cierta, planteamos algunas cuestiones;

  1. ¿Es verdaderamente muy caro el trámite de Permiso de Construcción?
  2. ¿Es un ahorro significativo evitar el Permiso de Construcción?

Costo de Permiso de Construcción.

Dependiendo de la construcción y condiciones que se estén considerando, variará la liquidación de tributos, costos y gastos de profesionales, relacionados al trámite de Permiso de Construcción.

Foto de Thirdman en Pexels 02
Previamente al inicio de obras, se deben negociar y acordar múltiples acuerdos y contratos04.

Actualmente, se encuentra al alcance de un arquitecto o ingeniero civil, obtener el costo de tributos de un Permiso de Construcción para un caso específico.

Puede realizar en «Canelones en línea» del sitio web de la Intendencia de Canelones, una prueba de inicio de Permiso de Construcción con los datos del caso. En dicha prueba de inicio de Permiso de Construcción, el sistema calcula e indica la liquidación de tributos de acuerdo a los datos proporcionados. A esta liquidación se deberá agregar el costo de solicitud de Inspección Final05.

Ejemplos de tributos de Permiso de Construcción.

En principio, se consideran casos básicos y genéricos.

Tributos para construcción de vivienda.

Para este cálculo, se considera Permiso de Construcción de obra nueva con destino una vivienda sobre terreno baldío, con 1 cocina y 1 cuarto de baño06.

Área de edificaciones proyectadas.Costo de tributos de inicio de Permiso de Construcción (Pesos uruguayos, mayo de 2022).
Hasta 49 m2$u 7.649
De 50 hasta 99 m2$u 10.378
De 100 hasta 199 m2$u 17.902
Tabla 1. Obra nueva, destino vivienda.

A los valores anteriores, corresponde agregar tributos y viáticos de inspección final07, para el caso puede considerarse aproximadamente $u 4.775,1608.

Tributos para regularización de vivienda.

Para este otro cálculo, supongamos que la misma vivienda considerada anteriormente es existente (ya fue construída) y no se cuenta con planos habilitados de la misma.

En tal caso, se puede tramitar Permiso de Construcción para regularizar la edificación y las instalaciones sanitarias.

Se consideran tributos de inicio de Permiso de Construcción para Regularización de una vivienda sobre terreno baldío, con 1 cocina y 1 cuarto de baño, terreno en propiedad común y sin infracciones a normativas vigentes.

Área de edificaciones a regularizar.Costo de tributos de inicio de Permiso de Construcción para regularización (Pesos uruguayos, mayo de 2022).
Hasta 49 m2$u 9.695
De 50 hasta 99 m2$u 13.788
De 100 hasta 199 m2$u 21.974
Tabla 2. Regularización, destino vivienda.

A estos valores, también corresponde agregar el monto de tributos por solicitud de inspección final.

Para el caso, aproximadamente $u 4.775,16.

Estimación costo de obra para vivienda.

Es recomendable, previamente a la toma de decisión de realización de obras, estimar los costos totales de las mismas.

Imagen de breakingpic en Pexels
Antes de toma de decisiones e inicio de los trabajos, es recomendable realizar un presupuesto de todos sus costos09.

Para los casos anteriormente considerados10, si se entiende un costo promedio de 1000 U$S/m2, la incidencia de los tributos de tramitación de permiso de construcción frente al costo global, sería;

Área de edificaciones.Obra nueva.Regularización.
49 m20,38 %0,48 %
99 m20,25 %0,34 %
199 m20,22 %0,27 %
Tabla 3. Incidencia de tributos de Permiso de Construcción frente al costo global de obras.

En esta tabla, en los tributos se han considerado incluidos los tributos de inicio del trámite y los de inspección final.

Se destaca que en todos estos casos, la incidencia del costo de tramitación de Permiso de Construcción es inferior al 0,5 % del costo global de obras.

Algunas conclusiones.

Respecto a las cuestiones inicialmente planteadas, es posible responder;

¿Es verdaderamente muy caro el trámite de Permiso de Construcción?

La respuesta es; No.

Para los casos mencionados -pero también en otros casos- el monto de los tributos de Permisos de Construcción es un factor prácticamente irrelevante en el costo global de construcción.

¿Es un ahorro significativo evitar el Permiso de Construcción?

Para los casos considerados, el costo de tributos de la tramitación no supera el 0,5 % del costo global de obras.

Intentar eliminar ese gasto no significará ahorro apreciable en el costo final de las obras.

Foto de Rodolfo Quirós en Pexels
Siempre es aconsejable disponer de un proyecto que indique y guíe el desarrollo de las obras11.

¿Qué otros gastos están relacionados al Permiso de Construcción?

Los montos considerados anteriormente corresponden solamente a los tributos que se pagan a la Intendencia de Canelones por la realización del trámite.

Pero es oportuno recordar que la realización del trámite implica algunos otros gastos vinculados;

  • Pago al día de impuesto Contribución Inmobiliaria.
  • Declaración jurada de caracterización urbana (DJCU).
  • Gastos de certificaciones notariales.
  • Gastos por el trabajo de arquitecto o ing. civil.
  • Timbres profesionales.
  • Impresión de planos.

El monto de estos gastos depende de varios factores y puede ser muy variable según las características de cada caso particular.

¿Obra nueva o regularizar?

Como se puede apreciar en las tablas anteriores, en caso de regularización, la Intendencia aplica un recargo en los tributos.

En los hechos, el recargo de tributos en trámites de regularización no es una eficaz medida disuasoria para la realización de construcciones sin permiso ni asesoramiento adecuado12.

Desde mi experiencia, percibo que la realización de construcciones sin un asesoramiento adecuado, es causa de generación de múltiples infracciones a normas, errores de proyecto y en la ejecución de obras.

Estas infracciones y errores repercuten negativamente en la habitabilidad de las construcciones, siendo muy costoso revertirlos.

En este sentido, el diseño de estos tributos no desestimula la realización de obras sin permiso y sin asesoramiento técnico.

Esto repercute en construcciones y ciudades menos habitables, más costosas, menos seguras, segregadas y con sectores marginados.

¿Por qué es mejor construir consultando a los que saben?

Cabe aclarar que el pago a un profesional responsable por trabajos de asesoramiento, Proyecto y Dirección de obra, tiene contrapartida en mejoras sensibles en el resultado final, control sobre materiales, plazos, procedimientos y responsabilidad por las obras.

Estas contrapartidas repercuten en ahorros y mejoras en beneficio del dueño de casa, si bien no los incluyo en esta estimación genérica, pueden compensar el precio por el trabajo del profesional.

Imagen de Life of pix en Pexels
Se recomienda siempre adoptar medidas de seguridad adecuadas al efectuar los trabajos, también en modalidad de «autoconstrucción»13.

Nuevamente desde mi experiencia, el gasto del profesional resulta un rubro de incidencia reducida en el costo general de la obra.

Por otra parte, la intervención de un arquitecto responsable suele ser una inversión redituable, teniendo en cuenta la seguridad de construir en forma legal, con permiso aprobado y de acuerdo a normas, y que se puede acceder a un proyecto adecuado y con respaldo sobre la ejecución de la obra.

Algunas aclaraciones.

Para la consideración de construir sin permiso y sin asesoramiento técnico, corresponde recordar:

  • Realizar construcciones sin Permiso de Construcción aprobado constituye una infracción a normas.
    De detectarse obras sin permiso, la Intendencia podrá ordenar detener las obras en forma inmediata y aplicar multas14.
    Por ejemplo, para la vivienda más pequeña (49 m2) considerada en los casos anteriores, la multa rondaría los $u 10.000.
  • Hay que considerar que si se hubiesen generado infracciones con afectación a terceros, por su tolerancia el bien inmueble quedará gravado por recargo anual en la Contribución Inmobiliaria entre 15% a 30%15 y la realización de futuras obras estará sujeta a restricciones, establecidas en el artículo 32 de Ordenanza de la Edificación.
  • Lamentablemente, es habitual que en estos casos también se evadan los aportes al Banco de Previsión Social (BPS) por el personal de la obra de construcción según Ley 14411. La estimación de costos, multas, recargos por mora, etc. por los que correspondería responder ante BPS, no se considera en este artículo.

¿Hay exoneraciones ?

En estos trámites de Permiso de Construcción pueden existir exoneraciones de gravámenes.

La Ordenanza de la Edificación en su artículo 31, establece exoneración de gravámenes para viviendas que cumplan las siguientes condiciones:

  1. que el bien inmueble sea declarado por el propietario como única propiedad en el territorio nacional.
  2. que la vivienda sea similar en área, características de materiales y terminaciones sean similares a los establecidos por la Intendencia de Canelones para el régimen de «vivienda económica».

Vivienda económica.

Además, la Intendencia de Canelones ofrece un servicio de entrega de planos, bajo un régimen denominado de «vivienda económica».

Imagen de blue bird en Pexels
Es usual que al tramitar Permiso de Construcción en régimen de «vivienda económica» ante la Intendencia, también se gestione modalidad «mano de obra benévola» ante el Banco de Previsión Social, como forma de reducir aportes16.

Básicamente, para personas que cumplan ciertas condiciones se ofrece la posibilidad de tramitar el otorgamiento de planos de construcción de vivienda en un predio propio, pero excluyendo la intervención de un técnico particular17.

Corresponde aclarar que «vivienda económica» es solamente el nombre del régimen, no quiere decir que la construcción de esas viviendas realmente sea económica.

En los planos que se proporcionan, el diseño de vivienda es prefijado, genérico e implica sistemas y procedimientos constructivos que no suelen ser los más económicos y pueden no ser adecuados, más cuando no hay asistencia técnica al momento de la ejecución de la obra18.

El monto de los tributos de la gestión en régimen de «Vivienda económica» es de $u 11.516, algo mayor que los de Permiso de Construcción de viviendas equivalentes.

Hay que aclarar que:

  • No existe «regularización de vivienda económica», por lo que la aprobación en este régimen debe ser anterior a la ejecución de las obras. De hallarse construida la vivienda sin permiso, aunque fuese igual a los planos de «vivienda económica» que ofrece la Intendencia, se deberá regularizar por régimen común, pagando los tributos correspondientes.
  • Si se realizaren modificaciones en las edificaciones, se perderá el beneficio de este régimen y deberá regularizarse la totalidad de las edificaciones e instalaciones sanitarias, pagando los tributos correspondientes.
  • El régimen de «vivienda económica» no aplica en Propiedad Horizontal.

En resumen:

El monto de tributos de Permiso de Construcción ante la Intendencia de Canelones no es un costo relevante en la construcción.

Para las viviendas consideradas, tanto en obra nueva como en regularización, los tributos de Permiso de Construcción no superan el 0,5% del costo global de construcción.

Foto de Vladimir Srajber en Pexels
Las especializaciones de trabajo en el ámbito de la construcción son beneficiosas, generando mejores resultados19.

Como comentario general, aún sumando la participación y trabajo de un técnico, el rubro no superaría el 7% u 8% del costo de construcción.

Y en este último caso, se recibe un Asesoramiento, Proyecto y Dirección responsable, lo cual aporta una contrapartida beneficiosa en previsiones, controles y ahorros, a considerar.

Se pueden obtener exoneraciones de gravámenes, según artículo 31 de la Ordenanza de la Edificación.

Respecto a la tramitación bajo el régimen de «vivienda económica», se omite el asesoramiento y costo de un profesional, obteniéndose planos de un proyecto genérico (no pensado para el caso) y probablemente no económico en su construcción.

Finalmente, debo señalar que desde mi experiencia y conocimiento, si se consulta a un técnico responsable al momento de proyectar y realizar los trabajos, se pueden obtener significativas mejoras en el resultado final, ahorros de dinero y de recursos en ejecución de obras, a la vez que edificaciones sin infracciones, seguras y habitables.

Gabriel De Benedetti, arquitecto.


  1. En este artículo, retomo y actualizo un artículo anterior realizado en el segundo semestre de 2021, donde se analizó el costo de tramitación de Permiso de Construcción en el primer semestre de 2021. []
  2. Intendencia departamental de Canelones, República Oriental del Uruguay. []
  3. Se consideran valores de tributos para el primer semestre del año 2022. Estos valores son actualizados semestralmente en relación al valor de Unidad Reajustable (UR) del mes anterior al inicio del semestre. []
  4. Foto de Thirdman en Pexels. []
  5. Si no se pagasen los tributos en plazo de 10 días, la gestión se archivará automáticamente sin iniciar expediente. []
  6. Adicionalmente, se indica que en estos casos se considera predio baldío urbano, en propiedad común (no propiedad horizontal), con proyecto de acuerdo a normativa vigente, sin solicitudes de tolerancias, tramitación en sistema de Permiso de Construcción automático. []
  7. Tributos y viáticos de inspección final de una unidad de vivienda; 3,5 UR, de acuerdo a artículo 23, literales m, n, o de Ordenanza de la Edificación. []
  8. Hay que considerar que el pago de inspección final se realizará posteriormente a la finalización de la obra, por lo que variará el valor de la UR respecto al valor considerado al inicio del trámite. []
  9. Imagen de Breakingpic en Pexels. []
  10. Se considera costo global promedio con destino vivienda, un diseño sencillo y optimizado, materiales económicos, mano de obra no especializada, gestión eficaz de la obra con control estricto en la ejecución de todos los rubros y costos. Para esta estimación de costo total de construcción, se considera una obra con gestión eficiente y dirección responsable. No estamos hablando de una ejecución de obra realizada con amigos que ayudan de vez en cuando, pérdidas de tiempo porque no llegaron los materiales en tiempo y forma, imprevisiones y modificaciones de proyecto, descoordinaciones, errores e interrupciones de obra, remuneración irregular al personal, imprevisiones de seguridad, evasión de aportes a BPS, etc. []
  11. Foto de Rodolfo Quirós en Pexels. []
  12. No se recomienda realizar obras sin Permiso previo, dado que constituye infracción y se expone a sanciones. En tal caso, toda responsabilidad relacionada a las obras será exclusiva del propietario del bien inmueble. []
  13. Imagen de Life of pix en Pexels. []
  14. Sanciones establecidas en Ordenanza de la Edificación, artículo 27. []
  15. Este recargo es cuando el destino es exclusivamente vivienda. Si existiesen otros destinos, el referido recargo anual en la Contribución Inmobiliaria será entre 50% y 100%. []
  16. Imagen de Blue Bird en Pexels. []
  17. ¡Tengo que decir mi opinión sobre este régimen de «Viviendas económicas»! Francamente, todavía no entiendo quién se beneficia cuando desde el Estado se promueve la realización de viviendas sin asesoramiento técnico ni responsabilidad por las obras. []
  18. Lamentablemente, no parece existir un análisis evaluatorio sobre la aplicación de este régimen. La reducción de tributos en la tramitación y el tipo de proyectos genéricos aportados, ¿Representan un ahorro en el costo final de las obras? ¿En qué caso omitir el asesoramiento técnico a los usuarios ha generado viviendas mejor proyectadas, con menos errores de construcción y más habitables? []
  19. Foto de Vladimir Srajber en Pexels []

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