Muchas veces he encontrado confusiones sobre este tema y dudas sobre los derechos de propiedad entre vecinos.
Este artículo es sólo una exposición sobre aspectos básicos sobre este tema1.
Hay aspectos jurídicos, de mensura, diseño, constructivos o económicos que exceden la intención de este escrito, por situaciones concretas sugiero consultar a un profesional específico para el caso.
Límites entre predios.
En principio, los límites (delimitación o deslinde) entre predios3 es mediante planos verticales, que se definen por líneas rectas o curvas en el nivel del terreno, las que se registran gráficamente en planos.
Los Ingenieros Agrimensores son los profesionales que efectúan las operaciones, mediciones y establecen en el lugar, mediante mojones u otras señales, los puntos que definen las líneas que definen el perímetro de cada predio.
Adicionalmente, los límites entre terrenos suelen marcarse físicamente mediante alambrados, muros, paredes u otros elementos.
Paredes linderas o divisorias.
Si cada propietario, construye paredes dentro de su propio terreno, arrimadas a la línea divisoria, a estas se les llama «paredes linderas o divisorias» (No medianeras).
Estas paredes no pueden ser usadas por el vecino. Por ejemplo, el vecino no debe apoyar o amurar elementos constructivos sobre ella. O si construye una habitación, deberá construir otra pared contra la lindera, dentro de su propio terreno.4
Paredes medianeras.
Por muchos siglos, al construirse edificios arrimados a las linderas con construcción tradicional5, se ha adoptado una solución de propiedad en común sobre el muro realizado sobre la línea lindera.
A estos muros o elementos sobre la línea divisoria, habitualmente se les nombra como «medianeros». Y si son realizados «en común», se les reconoce en régimen de copropiedad o medianería.
Para que una Pared o Muro sea Medianero, debe cumplir las siguientes características:
- Ser de mampostería.6
- Estar encaballado sobre la lindera (su eje longitudinal coincide con la línea lindera).
- Tener al menos 0,30 m de espesor, según la norma departamental de Canelones.7
Para que sea considerado en régimen de medianería (propiedad común o copropiedad, de los propietarios de los predios), además el muro medianero debe cumplir;
- Su costo debe haberse pagado en común por los propietarios de ambos predios.
En caso que un muro o parte de él sea medianero y se halle en régimen de medianería, su propiedad es en común por los propietarios de ambos terrenos (es una copropiedad). Por lo tanto, los dos pueden usarla y son responsables por ella.
Leyendo el Código Civil…
El Código Civil de Uruguay indica en su artículo 616 que no se pueden abrir ventanas en una pared medianera, sin consentimiento del condueño.
Pero si es una pared divisoria, (no medianera), su dueño puede abrir ventanas, si cumple las condiciones indicadas en el artículo 617.
Aclarando…
Las líneas que delimitan el terreno son linderas, divisorias, límites, pero no son necesariamente medianeras.
Las paredes o muros ubicados arrimados a la línea lindera, se llaman paredes linderas o divisorias.
Medianera es un muro que cumple las siguientes condiciones;
- Ser de mampostería.
- Estar encaballado sobre la línea lindera.
- Tener al menos 0,30 m de espesor.
Medianería8 es un término que refiere a cuando existe copropiedad del muro medianero9. Es decir, hay medianería (copropiedad) cuando el costo del muro medianero fue pagado por los propietarios de los predios linderos.
¿Aún con dudas?
Es recomendable la lectura del artículo «Medianería» del Agrimensor Federico G. Amonte Olivera (Matrícula N° 318), publicado en Revista “Agrimensura”, N° 22, de la Asociación de Agrimensores del Uruguay, en enero de 1961.
Se agrega una lámina sobre el tema linderas de un terreno.
Acceso al archivo en formato pdf.
También se agrega una lámina con un resumen de informaciones básicas sobre el tema muros y paredes medianeras.
Acceso al archivo .pdf en formato A4.
Por supuesto y como se indicaba al principio, para cada caso particular se recomienda la consulta a un profesional específico10.
Gabriel De Benedetti, arquitecto.
Notas
- Se recuerda que este artículo, siendo de carácter básico y genérico, aplica en el ámbito del departamento de Canelones, Uruguay. ↩︎
- Imagen; Muro ladrillo y revoque. Autor de imagen: Henry & Co. – Pexels.com ↩︎
- En este artículo, se consideran predios en régimen de propiedad común. Los casos de edificaciones en régimen de propiedad horizontal merecerán otro artículo específico. ↩︎
- Se sugiere que antes de construir, asegurarse (y mostrarle al vecino) de no invadir o ser invadido por construcciones respecto al lindero. A tal efecto, puede solicitarse a un Ingeniero Agrimensor, la realización de mensura y amojonamiento del predio. ↩︎
- Tradicionalmente se ha construido con muros o paredes con mampuestos de piedra o ladrillo, sobre las que se apoyan vigas de madera o hierro. ↩︎
- Aunque con el paso del tiempo y el desarrollo de los sistemas constructivos y la jurisprudencia, puede incluir otros elementos constructivos, como la estructura de hormigón armado (pilares o vigas, empotradas en el muro). ↩︎
- Artículo 134 de Ordenanza de la Edificación, aplicable en el departamento de Canelones. ↩︎
- Se extracta el texto de la Sección V del Código Civil de Uruguay;
«SECCION V – DE LAS LUCES Y VISTAS EN LA PARED DEL VECINO
Artículo 616
No se puede abrir ventana o claraboya de ninguna clase en una pared medianera, sin consentimiento del condueño.
Artículo 617
El dueño de pared divisoria, no medianera, puede abrir ventanas o claraboyas, con tal que estén guarnecidas por rejas de hierro y de una red de alambre y que disten del piso de la vivienda a que se quiera dar luz, tres metros a lo menos.
El vecino no puede impedir que esas ventanas o claraboyas se abran en pared que no le pertenece; pero lo podrá hacer, si compra la medianería o, no habiendo prescripción, levanta pared en su terreno que cubra dichas ventanas o claraboyas.
Artículo 618
No pueden abrirse ventanas ni balcones que den vista a las
habitaciones, patios o corrales del predio vecino, cerrado o no, a menos que intervenga una distancia de tres metros.
La distancia se medirá entre el plano vertical de la línea más
sobresaliente de la ventana o balcón y el plano vertical de la línea divisoria de los dos predios en el punto en que dichas líneas se estrechen más, si no son paralelas.» ↩︎ - El régimen de medianería se halla regulado por el Código Civil uruguayo y normas concordantes. Existe amplia jurisprudencia y opiniones al respecto, cuyo tratamiento excede ampliamente los alcances del presente artículo. ↩︎
- Se recuerda que este sitio web solamente se hacen indicaciones de carácter general. Para la consideración de casos particulares y especialmente en situaciones de desacuerdo o conflicto entre vecinos, se sugiere consulta a un abogado solicitando su asesoramiento, que podrá derivar a la intervención de otros profesionales (Por ejemplo; arquitecto, ingeniero agrimensor, u otros), según corresponda a la situación específica. Estos profesionales, en consulta privada, serán responsables por sus dichos, asesoramientos o acciones en referencia al caso específico. ↩︎
121 respuestas a «Paredes linderas y medianeras.»
Tengo una duda sobre la construccion de mi vecino. Nuestra casa está construida sobre la línea divisoria de terrenos, y construyó la suya pegada a la nuestra, incluso, su techo va a quedar pegado al nuestro, por lo que trabajan todo el día parados en mi techo para hacer el suyo. Mi consulta es si esto es válido o hay alguna norma o ley en la que me pueda amparar para reclamar. Desde ya muchas gracias.
María Noel;
El tema consultado es más de índole jurídica que de arquitectura, por lo que se recomienda dirigir su consulta particular a un abogado.
Sin desmedro y en términos generales, nuestras acciones no deberían ocasionar perjuicios a otros. Específicamente, esto también rige para los constructores.
Para ingresar a su propiedad, el propietario o encargado de las obras debe solicitar su permiso.
Si se ocasionasen daños a su propiedad (Por ejemplo; deterioro de la impermeabilización, rotura de tejas, etc.), podrá reclamar las reparaciones o compensaciones correspondientes.
Por otra parte, quien realiza obras puede requerirle -durante un período de tiempo acotado- el uso de espacio en el predio lindero a la obra, suficiente para la realización o mantenimiento de los elementos constructivos linderos o medianeros.
Buenas tardes, quería hacerle una consulta, me podría decir en Montevideo cuánto debe tener una medianera de espesor ?
Muchas gracias
Buenas tardes, Gloria.
Una pared medianera, para ser considerada en régimen de medianería (es decir, propiedad común de los dueños de cada terreno), en Uruguay debe cumplir con las condiciones indicadas en el artículo:
Buenas tardes, en mi terreno existe un muro lindero hecho por nosotros de nuestro lado y mi vecino hizo un parrillero pegado a mi muro . Estoy en solymar canelones. Se puede hacer un parrillero sin hacer un muro de su lado primero?
Mathías; Si el parrillero es independiente de tu pared lindera, en principio no habría problema de linderas o medianerías. Tampoco debería apoyarse estructuralmente o utilizar tu pared lindera.
Las paredes del parrillero deberían cumplir con artículo 135 de la Ordenanza de la Edificación de Canelones y la chimenea, el artículo 136 de dicha norma.
Ahora, si generase defectos constructivos (por ejemplo; fisuras) en las construcciones en tu predio, podrías reclamar al respecto, para lo cual sugiero consultes previamente a un abogado.
Muy bueno. Me aclaro muchísimo, y me dejó tranquila. Supongo que cuando uno compra una casa por préstamo bhu, y con el ok del BPS, estos aspectos ya están contemplados.
Laura; Me alegro y gracias por tu comentario.
Respecto a las verificaciones que quiera hacer un comprador sobre el producto que entrega el vendedor, varían con cada caso específico, normas, condiciones de contrato, etc.
Por algún caso particular, al comprador sugiero consultar al escribano actuante en la compra.
Respecto a la verificación de los límites de un bien inmueble, sugiero primeramente disponer de los planos antecedentes de ingeniero agrimensor, donde se definieron dichos límites. En caso de duda, podría ser aconsejable llamar a un ing. agrimensor para que haga las comprobaciones pertinentes y eventualmente un amojonamiento.
Buenas tardes, tengo un muro lindero (hecho por nosotros) y el vecino amuró a mi muro una serie de ganchos para fijar una esterilla de cañas a lo largo del muro. Tengo derecho a solicitarle que las retiré? Desde ya gracias.
Marta;
Si el muro está totalmente de tu lado de la línea lindera o divisoria entre predios y lo construyeron ustedes, el vecino no puede usarlo sin autorización de ustedes.
En principio y en general, Ud. tiene derecho a solicitar a su vecino que retire los elementos que se introducen en su muro.
Quisiera dejar claro que no conozco el caso específico ni es mi intención intervenir o ser parte en la relación entre vecinos. En caso de discrepancias, podrá consultar a un abogado.
Buenas tardes hoy llamé a un agrimensor para saber los límites de mi terreno, resultó que la pared de mi casa fue construida prácticamente que en el terreno del vecino en el año 1950 más o menos, y el vecino del otro lado tiene su casa en mi predio..mi pregunta es si ahora me veo obligada a romper mi casa para delimitar bien con los vecinos??
Ana;
Puedes consultar al ing. agrimensor por soluciones al caso, por ejemplo un reparcelamiento en acuerdo con los vecinos.
Muchas gracias por su respuesta.
Hola mi vecino quiere construir pero sin hacer muro cuanto tiene que dejar de espacio? Entre la construcción y el tejido?
Si la construcción está separada de la línea lindera a otro predio, debe dejar al menos 1,00 metro de separación (Retiro voluntario, artículo 208 de Ordenanza de la Edificación).
Esto sin desmedro que deberá dar cumplimiento a otras normas de construcción vigentes, que apliquen sobre el predio.
Gabriel, lo felicito por la web, está muy completa! Le dejo una duda: en Canelones ¿se puede construir una vivienda con paredes de isopanel «pegado» al muro o cerco del vecino? o por ser isopanel tiene que llevar retiro voluntario sí o sí? Me refiero a paneles de 20 o 25cm revestidos. Gracias!
Rodrigo;
Rige la Ordenanza de la Edificación, vigente en el departamento de Canelones.
Según sus artículos 134 y 135, los muros medianeros, linderos, divisorios, que estén emplazados sobre la línea lindera entre predios, deben ser de mampostería, al menos hasta altura 3,00 metros.
Si el muro o pared fuese en otro tipo de materiales, corresponderá que se ubique al menos a 1,00 metros de la línea lindera («Retiro voluntario», artículos 133 y 208).
Comento que el artículo 134 dice «realizados de mampostería o similar». Si en un Permiso de Construcción se propusiese particularmente muro similar a mampostería, entiendo que el técnico patrocinante debería proporcionar una descripción y justificación técnica, para su estudio por parte de la Intendencia. Por supuesto, no se puede adelantar si será aceptado o no.
Muchas gracias por su respuesta!
Buenas tardes. Tengo una consulta pero no se si aplica a ustedes. El vecino a decido construir una vivienda de dos piso pegada a la medianera lo cual no creo que éste mal. Esta dentro de su terreno lo único que para revocar la pared alta xq la vivienda es de dos pisos lo hace desde adentro de la pared. Levanta un tramo y revoca y asi sucesivamente. Supongo que para no pedir pasar a nuestro patio. El problema es que de nuestro lado yo tengo un tendal de ropa de 4 hileras que uso en los horarios que estoy en casa y solo los días que estoy xq es cuando puedo lavar y se llenan. El tendal está a unos 40 cm de la medianera y todo lo que el vecino revoca cae sobre la ropa. Ni que hablar que todo el material que cae queda en nuestro patio y lo tenemos que limpiar nosotros xq tenemos piso hecho. Que se puede hacer en estos casos ya que como expliqué no tengo más remedio que lavar y colgar la ropa cuando estoy en casa y en el horario que puedo estar. Ni modo que deje de lavar y colgar xq de última estoy en mi patio. Pero que se podría hacer en cuanto a lo que el tira para nuestro lado. Se entiende que esta construyendo pero nos perjudica también a nosotros
Berenice;
Si te encuentras perjudicada o dañada por acción del vecino, tienes la posibilidad de plantear una queja.
Por esto, puedes solicitar asesoramiento a un abogado.