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Retiros.

Los retiros son servidumbres sobre los predios.

Los retiros sobre terrenos privados, son servidumbres01 establecidas sobre ellos, a favor del espacio público.

La propiedad de esos sectores del terreno privado sigue siendo del propietario del terreno, pero hay restricciones para elementos y construcciones en esos sectores02.

Corresponde señalar que el propietario de predio que invade en forma no reglamentaria los retiros de su predio, está cometiendo una infracción con afectación a terceros; no sólo afecta negativamente a los vecinos linderos, sino a todo el entorno.

Autor de la imagen: Valiphotos. Pexels.com
Los retiros son lugares ideales para acondicionar con árboles y jardinería.
Conforman la primera impresión visual de la experiencia barrial. 03

Por ejemplo, quien ocupa retiro frontal, claramente obtiene un beneficio propio ya que gana un alero, cochera o ampliación de local comercial sin pagar renta adicional, pero a costa de dañar el entorno de la ciudad, no sólo en términos estéticos sino en una reducción del valor de las propiedades del entorno04.

Afectaciones urbanísticas.

Los retiros forman parte de las “afectaciones urbanísticas” sobre un predio, las que son establecidas por normas vigentes, como la Ordenanza de la Edificación o Instrumentos de Ordenamiento Territorial (Planes), que correspondan según el caso.

Dichas normativas se encuentran publicadas en el sitio web de la Intendencia de Canelones.

Para conocer un resumen de las afectaciones urbanísticas sobre un padrón específico en el departamento de Canelones, se puede gestionar ante la Intendencia:

  1. Primeramente, acceder a «Consulta de información territorial y afectación urbanística«, donde se otorga respuesta inmediata, proporcionándose un resumen automatizado de afectaciones, para el predio por el cual se consulte.
  2. En caso que en el paso anterior no se disponga de la información o se busquen otros detalles: Tramitar formulario “Información territorial y afectación urbanísticas”, a través del sistema “Canelones en línea”. En este caso, la solicitud será estudiada y respondida por funcionario técnico.
  3. Tramitar en forma presencial, formulario “Información territorial afectación urbanística” (F 2.1/2016). Su consideración será de igual forma que en el caso anterior.
  4. En ciertos casos o propuestas en los que no sea posible dar una respuesta directa, será necesario gestionar expediente de “Viabilidad de emplazamiento y uso”.

Dibujo en planos.

Las líneas de retiros deben dibujarse en todas las plantas, con “trazos”, indicándose en texto el tipo de retiro y acotándose las líneas de retiro respecto a las líneas linderas del predio.

Las construcciones en invasión de retiros que estén en infracción, se rayan a 45°, indicándose un texto una breve descripción de la infracción, superficie en m² y el año de obras.

Retiro frontal.

Aplica sobre líneas linderas del predio, frentistas a espacios de uso público.

¿Es admisible construir edificaciones en zona de retiro frontal?

La respuesta es clara; no.

Pero sí se admiten algunos elementos que pueden disponerse en retiro frontal; elementos de cerramiento, casetas de vigilancia, verjas, muretes, pilastras, pérgolas, pórticos de acceso, en las condiciones que se establecen en la norma05.

Algunas normas de Canelones, consideran el concepto de “acordamiento06, referido a la eventual alineación en planta de construcciones en una cuadra, conducente a la continuidad de la imagen urbana.

En caso de aceptarse -mediante procedimentos técnicos indicados en la norma- el acordamiento para el caso, las edificaciones en dicha situación, si bien se hallarían en ocupación de retiro frontal07, no estarían en infracción.

Retiro lateral.

Los retiros laterales aplican sobre las líneas linderas del predio que no sean frentistas a espacio público08.

En caso de superponerse con el retiro posterior, rige este último.

Según lo dispuesto por norma vigente y aplicable, pueden ser:

  • Retiro lateral solamente aplicado en un lado del predio.
  • Retiro lateral aplicado a todas las linderas del predio (llamado “retiro bilateral”), salvo frentistas a espacios de uso público y retiro posterior.
  • Retiro lateral aplicado a todas las linderas del predio (“retiro perimetral”), salvo frentistas a espacios de uso público. El retiro perimetral sustituye al retiro posterior.

Ocupación de retiro lateral y posterior.

En general, se acepta la ocupación de retiro lateral y posterior con construcciones, bajo ciertas condiciones que se establecen por la norma aplicable.

Como ejemplo, en Ordenanza de la Edificación09 y en algunos Planes se acepta la ocupación de zona de retiros laterales y posterior con edificaciones, siempre que:

  • La ocupación no sea mayor al 15% de la superficie total del predio.
  • Las edificaciones en ocupación no superen altura promedio de 3,50 metros ni altura máxima de 4,00 metros.
  • Exista “área compensatoria”, considerada como superficie similar, libre de construcciones, en zona no afectada por retiros.
  • En zona de retiros laterales a distancia menor a 5 m de la línea de retiro frontal, sólo se admitirán porches, pérgolas, voladizos o cobertizos abiertos.

En caso que las edificaciones en retiro lateral y posterior no cumplan alguna de las condiciones, se hallarán en infracción.

Por lo tanto, corresponde en plano rayar a 45° la totalidad de dichas edificaciones10.

Retiro lateral frontal.

Algunos Planes establecen para los sectores del predio afectados por retiro lateral a distancia menor a 5 metros de la línea de retiro frontal, condiciones particulares para su ocupación.

Es costumbre denominar a estos sectores como “retiro lateral frontal”11.

Retiro posterior.

El retiro posterior se define por normas, abarcando el 20% de la superficie total del terreno y ubicado en forma opuesta al frente a vía pública.

En predios con frente a más de una vía de uso público, no aplica el retiro posterior.

Un ejemplo de esto es el caso de predios en esquina12.

En general, las restricciones a edificaciones en retiro posterior, suelen ser las mismas que para retiros laterales y se consideran en conjunto.

Retiro voluntario.

El retiro voluntario es la distancia de las edificaciones respecto a la línea lindera más cercana.

Según norma departamental13, este retiro no debe ser menor a 1 metro.

Se entiende que dicha restricción existe para posibilitar el acceso al muro divisorio con el vecino, para su manutención.

En caso de infracción, se considera con afectación a terceros.

Como alternativa al retiro voluntario, las construcciones podrán arrimarse a la línea lindera y construyendo pared divisoria o medianera.

¿Aún con dudas?

Agrego una lámina con gráfico explicativo.

L02 V01 Retiros
Lámina «Retiros«

Más allá que pueden discutirse las normas vigentes, es importante para todos los que habitamos la ciudad, el cumplimiento de las mismas.

Pero más aún, lo es usar los espacios de retiros para el uso propuesto; jardinería, arbolados y demás elementos, para la integración de esos espacios como aporte visual al espacio público14.

El adecuado uso de los espacios de retiros aporta valor y habitabilidad al barrio, conformando un mejor entorno donde vivir15.

Es parte de la construcción de la ciudadanía, de un entorno agradable y habitable para todos.

Gabriel De Benedetti, arquitecto.


  1. Ordenanza de la Edificación, capítulo VII y otros artículos.[]
  2. Los sectores afectados por retiros, también se conocen como áreas “non edificandi” (en las que no se podría edificar o construir), en contraposición de las áreas de terrenos privados no afectadas por retiros, las que serían áreas “edificandi” (en las que se puede edificar).

    Más allá del uso de términos en latín, cabe señalar que esta clasificación en áreas “edificandi” y “non edificandi”, es útil sólo en términos generales.

    La normativa establece excepciones para ciertas edificaciones en ocupación de retiros y por otra parte establece restricciones para edificar en zonas no afectadas por retiros.[]

  3. Autor de la imagen: Valiphotos. Pexels.com[]
  4. En mi opinión personal -esto no está dispuesto por la norma vigente-, quien comete esa infracción debería pagar una multa anual de monto equivalente a la quinta parte del costo de la construcción y además un canon anual por uso de servidumbre.

    El monto de este último podría ser similar al de un arrendamiento en el lugar y sería destinado al Fondo de Gestión Urbana a efectos de la realización de obras públicas en el entorno, a modo de compensación.

    En caso de vivienda propia, podría eximirse del pago del canon.

    Dichas sanciones se aplicarían anualmente hasta la adecuación de las construcciones a la normativa.[]

  5. En Ordenanza de la Edificación, artículo 53, se establecen los elementos que son admisibles en zona de retiro frontal.

    Pueden existir otras consideraciones y condiciones, según pueda establecer el Plan de ordenamiento territorial aplicable al caso.

    En general, para el otorgamiento de tolerancias a infracciones por invasión de retiro frontal, se requiere previamente la anuencia de Junta Departamental.[]

  6. Por ejemplo, Ordenanza de la Edificación, artículo 52, refiere al concepto de acordamiento.[]
  7. Se aclara que en caso de consideración de acordamiento, el retiro frontal no se sustituye, reduce ni se anula, sino que solamente se acepta su ocupación por las edificaciones reconocidas en régimen de acordamiento. En planos, corresponde graficar las líneas de retiro y las construcciones en ocupación por acordamiento, indicando su área y año de ejecución.[]
  8. Sobre las linderas del terreno que son frentistas a espacio público, aplica retiro frontal.[]
  9. Ordenanza de la Edificación, artículo 54.[]
  10. En otra interpretación, se elige arbitrariamente un sector de construcciones con el área «en exceso» y se raya a 45°. Personalmente, creo que esa interpretación es un error.[]
  11. En la redacción del artículo 62.VI del Costaplan, dada por Revisión parcial establecida según Decreto JD N.º 0001/020, Resolución N.º 20/00686 del 07/02/2020, se le nombra como “retiro lateral en zona frontal”.[]
  12. En padrones en esquina, no aplica retiro posterior. Sí corresponden retiros frontales y laterales, en caso de estar determinados por norma.[]
  13. Aplica Ordenanza de la Edificación; artículos 133 y 208, definición de Retiro voluntario. []
  14. En tal sentido, es reprobable la actitud agresiva de invadir retiros o de construir elevados muros ciegos al frente de los predios, que obstaculizan la vocación comunitaria de la ciudad y propician la segregación discriminatoria y el individualismo. El miedo, la ignorancia o la falta de recursos no son excusa admisible.[]
  15. En mi opinión personal, el abuso en la invasión de retiros o espacios públicos, condena al barrio a una desvalorización económica y de habitabilidad, afecta la ciudadanía y vulnera derechos de los vecinos y usuarios de la ciudad.[]

37 respuestas a «Retiros.»

Hola Gabriel, te agradezco toda la información brindada. Es muy importante.
Consulto para saber si las tolerancias por ocupación de retiros de fondo y lateral, pueden no ser aprobadas (intimando a la demolición) y si son aprobadas, es en situación revocable hasta que se demuelan (nunca teóricamente).
La situación es la siguiente: en el 68 mis suegros compraron una casa que era por permiso de vivienda popular, nunca habilitada, pero que estaba construída ocupando el retiro posterior (no se pega a la medianera), luego en 1972, le agregaron un dormitorio ocupando el retiro lateral de 3 mts. El área ocupando ambos retiros es menor al 15% del área total del terreno.
Quisieramos ampliarla en una zona que no ocuparía ningún retiro, pero tememos que al solicitar el permiso de construcción, no nos habiliten las construcciones y que nos hagan demoler lo que está mál emplazado, o si la Intendencia de Canelones admita las tolerancias (no sé qué organismo la permitiría si es Junta ) y afectando la contribución inmobiliara por siempre, se nos complique el día de mañana que queramos vender, ya que tendría una tolerancia, de obras mal emplazadas, revocable hasta que se demuelan las que están en retiros, cosa que no sería deseable porque se perderían los dormitorios y quien quisiera comprar la casa vea que es posible que le hagan demoler los dormitorios al fondo. Aclaro que queda más terreno hacia el fondo, no está pegada a la medianera. Le agradezco mucho si puede decirme qué podría pasar.

Claudia Fernández y Rodolfo Rodríguez;
Respecto a la primera consulta y entendiendo que refiere a gestiones por predios en el departamento de Canelones, se señala:
La consideración de infracciones y eventuales tolerancias se realiza en expediente de Permiso de Construcción (generalmente para Regularización de construcciones e instalaciones sanitarias).
En caso que en el estudio técnico se detectasen infracciones a la norma departamental, se solicitará la adecuación de las construcciones en infracción, a lo establecido por normativa.
De no ser posible la adecuación de las edificaciones, el solicitante en el Permiso de Construcción podrá solicitar tolerancia (Y hay un procedimiento, formularios y tributos previstos para esto).
Según el caso particular, la entidad, cantidad o gravedad de las infracciones, existe la posibilidad que no sea aceptada por el Ejecutivo Departamental (Intendencia de Canelones, Dirección de Gestión Territorial).
En tal situación, tiene la posibilidad de solicitar la tolerancia dirigiéndola a consideración de la Junta Departamental de Canelones.
Si la Junta Departamental otorga anuencia para la concesión de la tolerancia solicitada, entonces la Intendencia podrá otorgar la tolerancia.
Las tolerancias siempre se otorgan por Resolución del Ejecutivo departamental (firmada por el Intendente) y la Habilitación de las construcciones será en carácter precario y revocable, pudiendo además, aplicarse recargo anual en la Contribución Inmobiliaria.
En los casos en los cuales se ha efectuado el anterior recorrido pero la Junta Departamental no ha otorgado la anuencia, no puede otorgarse la tolerancia.
Si no se otorga la tolerancia, la Intendencia podrá exigir la adecuación a norma de las obras en infracción, bajo apercibimiento de aplicación de sanciones.

Claudia Fernández y Rodolfo Rodríguez;
Respecto a la segunda consulta y entendiendo que refiere a gestiones por predios en el departamento de Canelones, se señala:
En expedientes de Permiso de Construcción, si se toleran infracciones y se otorga la Aprobación o Habilitación, esta será en situación precaria y revocable.
En caso que se otorguen tolerancias a infracciones con afectación a terceros, de cierta entidad, cantidad o gravedad, en edificaciones posteriores al 01/01/1974, adicionalmente se aplicará recargo en la Contribución Inmobiliaria del bien inmueble, hasta que deje de existir la infracción (artículo 30 de Ordenanza de la Edificación).
De otorgarse la autorización (aprobación o habilitación) en carácter precario, quedará sujeto a lo establecido por artículo 32 de dicha Ordenanza. Esto último será relevante cuando en el futuro se quieran realizar obras de ampliación o reforma, dado que se establecen ciertas restricciones para las mismas.

Claudia Fernández y Rodolfo Rodríguez;
Respecto al caso particular planteado, sugiero consultar a un arquitecto para que les asesore sobre el caso y específicamente para las obras que proyectan.
Sugiero que le consulten también si las construcciones existentes en retiros realmente se encuentran en infracción…
Sin desmedro y atendiendo a los datos proporcionados, si hubiesen edificaciones con fecha de construcción anterior al 01/01/1974 y en infracción a normas departamentales, podrían ser autorizadas en aplicación de artículo 29 de Ordenanza de la Edificación; «Las edificaciones con infracciones consumadas con anterioridad al año 1974, podrán ser autorizadas en carácter precario y revocable sin mérito de recargo alguno de tributos inmobiliarios.»
En tal caso, el carácter precario implica que quedará sujeto a lo establecido por artículo 32 de Ordenanza de la Edificación. Como dije anteriormente, esto establece restricciones para eventuales ampliaciones o reformas que quieran realizarse en el futuro.

Hola Gabriel, te agradezco toda la información brindada.
Consulto para saber si las tolerancias por ocupación de retiros de fondo y lateral, pueden no ser aprobadas (intimando a la demolición) y si son aprobadas, es en situación revocable o si la Intendencia de Canelones admitiera las tolerancias,se nos complique el día de mañana que queramos vender, ya que tendría una tolerancia, de obras mal emplazadas, revocable hasta que se demuelan cosa que no sería deseable porque se perderían los dormitorios .Aclaro que queda más terreno hacia el fondo, no está pegada a la medianera. Le agradezco mucho si puede decirme qué podría pasar.

Como siempre, ¡un fenómeno!
Excelente trato, respuestas claras y generosas. Se observa el conocimiento de toda la normativa.
Respondes a cada consulta con empatía, tal como eres.

muchas gracias Gabriel por tus respuestas. Reconozco que nos meteremos en la boca del lobo si iniciamos trámite, por haber construído donde pudieron sin asesorameinto, los dueños anteriores, y en se aceptaron las condiciones cuando compraron mis suegros. Lamentablemente se perderían los 3 dormitorios de la casa si no aceptaran la tolerancia, encima quedaría revocable. Entiendo que la norma está para cumplirla, así debe ser, porque vela por intereses superiores. Gracias por todo.
Por lo que había leído, es lo que indicaste. Saludos

Claudia Fernández y Rodolfo Rodríguez;
Aclaro que de acuerdo a los datos proporcionados:

  • Tengo dudas si las construcciones descriptas en retiros lateral o posterior se hallen en infracción.
  • Si estuviesen en infracción, al ser anteriores a 1974, se tolerarían en carácter precario y sin recargo contributivo.
  • En caso de vivienda unifamiliar, sería raro que no se otorgase tolerancia a ese tipo de infracciones, por lo que antes de considerar demolición sugiero asesorarse con un arquitecto que trabaje realizando gestiones de regularización en la zona.

Muchas gracias por su comunicación.

Hola!!Hace 25 años edificados una casa hoy se dise q los retiros d ahora no son los mismos.Deje 10 metros de la línea frontal y contrui una pared lindera no medianera deje 15 cm de la línea esos retiros en ese año m lo dieron en la comuna esta bien edificada o no agradezco respuesta saludos

Aracely;
Para conocer los retiros y demás afectaciones urbanísticas de un predio, puede acceder a «Consulta de información territorial y afectación urbanística» en el sitio web de la Intendencia de Canelones.
Si al momento de construir lo hizo con Permiso de Construcción aprobado o habilitado, la Intendencia respeta dicha autorización y aunque ahora esas edificaciones estén en retiro, igualmente considera que no se genera nueva infracción.
Si se construyó sin permiso, al momento de tramitar Regularización de construcciones se considerará la norma que sea vigente.

Buenas tardes Gabriel. Quisiera consultarte si en caso de construir un muro lindero que abarque el largo total de uno de los «laterales» del terreno, el mismo puede ser de 2m de altura en todo su recorrido o debe ser menor en la zona que corresponde al retiro frontal (por ej. en los 5m de retiro frontal). Sería un muro a sólo efecto de cercar el predio, separado de la vivienda. Muchas gracias! Un saludo.

María;
Respondo en el ámbito del departamento de Canelones.
El muro divisorio para cercado perimetral del predio, en la zona de retiro frontal, debe ser de altura máxima 1,00 metro y puede complementarse con cerramiento calado (permeabilidad visual o transparencia mayor a 90%) hasta 2,10 metros de altura.
Lo anterior es según artículos 189 y 190 de Ordenanza de la Edificación. Los elementos permisibles en zona de retiro frontal se indican en artículo 53 de Ordenanza de la Edificación.
Cabe aclarar que algunos Planes de ordenamiento territorial (Por ejemplo; Costaplan) pueden establecer disposiciones algo diferentes al respecto.

Hola Gabriel te hago una consulta, en una propiedad en ciudad de la costa tiene de retiro lateral en uno de sus lados 1 metro sobre la medianera. No hay ninguna ventana de ese lado, quisiera saber si eso está bien o si necesita más retiro, y en caso de que esté bien, se puede colocar una ventana para el baño y los desagües del mismo por ese lateral?

Maxi;
Los retiros que establece la Intendencia de Canelones para un predio, puedes consultarlos en este enlace al sitio web de la Intendencia.
Si de la consulta anterior, surgiese que para el predio que refieres no hay retiro lateral, entonces la propiedad no estaría en infracción respecto al aspecto consultado.
Pero si surge que hay retiro lateral afectando al predio (generalmente son de 2 o 3 metros, según la zona y dimensiones del terreno), entonces las edificaciones que ocupen retiro lateral o posterior, deben cumplir simultáneamente las cuatro condiciones indicadas en «Ocupación de retiro lateral y posterior», de este artículo «Retiros«. De esa forma, no estaría conformándose infracción al respecto.
Si las construcciones fuesen existentes y se hallan en infracción, sugiero considerar el artículo «Tolerancias a infracciones«.
Respecto a ventana del cuarto de baño, si se encuentra a menos de 3 metros de la lindera del predio y no hay muro lindero que impida eventual generación de servidumbre de vistas sobre el predio vecino, refiero a lo indicado en la respuesta dada el 23/09/2021 a Emilio, en los comentarios del artículo «Paredes linderas y medianeras» de este blog.
Los elementos de abastecimiento, desagüe y disposición final en la instalación sanitaria, deben cumplir con lo indicado en Ordenanza de instalaciones sanitarias internas y su Reglamentación.
A efectos de lo consultado específicamente, considerar lo establecido por el artículo 73 de dicha Ordenanza; «Las cañerías subterráneas de desagüe no se podrán colocar a menos de 50 centímetros de los muros medianeros.»
Sin desmedro de la intervención del técnico responsable y en caso de proyectarse Depósito Sanitario Impermeable («Pozo negro»), corresponde recordar que la distancia del mismo a la lindera con otros predios debe ser 2,00 metros, como mínimo.

Muchas gracias por la pronta respuesta, en la lindera hay un muro que supera la altura de posible ventana, en ese caso no habría problema? Esos retiros voluntarios hay que tramitarlos con la imc? Ya que no se estaría cumpliendo con la normativa. Gracias nuevamente.

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