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Retiros.

Los retiros son servidumbres sobre los predios.

Los retiros sobre terrenos privados, son servidumbres01 establecidas sobre ellos, a favor del espacio público.

La propiedad de esos sectores del terreno privado sigue siendo del propietario del terreno, pero hay restricciones para elementos y construcciones en esos sectores02.

Corresponde señalar que el propietario de predio que invade en forma no reglamentaria los retiros de su predio, está cometiendo una infracción con afectación a terceros; no sólo afecta negativamente a los vecinos linderos, sino a todo el entorno.

Autor de la imagen: Valiphotos. Pexels.com
Los retiros son lugares ideales para acondicionar con árboles y jardinería.
Conforman la primera impresión visual de la experiencia barrial. 03

Por ejemplo, quien ocupa retiro frontal, claramente obtiene un beneficio propio ya que gana un alero, cochera o ampliación de local comercial sin pagar renta adicional, pero a costa de dañar el entorno de la ciudad, no sólo en términos estéticos sino en una reducción del valor de las propiedades del entorno04.

Afectaciones urbanísticas.

Los retiros forman parte de las “afectaciones urbanísticas” sobre un predio, las que son establecidas por normas vigentes, como la Ordenanza de la Edificación o Instrumentos de Ordenamiento Territorial (Planes), que correspondan según el caso.

Dichas normativas se encuentran publicadas en el sitio web de la Intendencia de Canelones.

Para conocer un resumen de las afectaciones urbanísticas sobre un padrón específico en el departamento de Canelones, se puede gestionar ante la Intendencia:

  1. Primeramente, acceder a «Consulta de información territorial y afectación urbanística«, donde se otorga respuesta inmediata, proporcionándose un resumen automatizado de afectaciones, para el predio por el cual se consulte.
  2. En caso que en el paso anterior no se disponga de la información o se busquen otros detalles: Tramitar formulario “Información territorial y afectación urbanísticas”, a través del sistema “Canelones en línea”. En este caso, la solicitud será estudiada y respondida por funcionario técnico.
  3. Tramitar en forma presencial, formulario “Información territorial afectación urbanística” (F 2.1/2016). Su consideración será de igual forma que en el caso anterior.
  4. En ciertos casos o propuestas en los que no sea posible dar una respuesta directa, será necesario gestionar expediente de “Viabilidad de emplazamiento y uso”.

Dibujo en planos.

Las líneas de retiros deben dibujarse en todas las plantas, con “trazos”, indicándose en texto el tipo de retiro y acotándose las líneas de retiro respecto a las líneas linderas del predio.

Las construcciones en invasión de retiros que estén en infracción, se rayan a 45°, indicándose un texto una breve descripción de la infracción, superficie en m² y el año de obras.

Retiro frontal.

Aplica sobre líneas linderas del predio, frentistas a espacios de uso público.

¿Es admisible construir edificaciones en zona de retiro frontal?

La respuesta es clara; no.

Pero sí se admiten algunos elementos que pueden disponerse en retiro frontal; elementos de cerramiento, casetas de vigilancia, verjas, muretes, pilastras, pérgolas, pórticos de acceso, en las condiciones que se establecen en la norma05.

Algunas normas de Canelones, consideran el concepto de “acordamiento06, referido a la eventual alineación en planta de construcciones en una cuadra, conducente a la continuidad de la imagen urbana.

En caso de aceptarse -mediante procedimentos técnicos indicados en la norma- el acordamiento para el caso, las edificaciones en dicha situación, si bien se hallarían en ocupación de retiro frontal07, no estarían en infracción.

Retiro lateral.

Los retiros laterales aplican sobre las líneas linderas del predio que no sean frentistas a espacio público08.

En caso de superponerse con el retiro posterior, rige este último.

Según lo dispuesto por norma vigente y aplicable, pueden ser:

  • Retiro lateral solamente aplicado en un lado del predio.
  • Retiro lateral aplicado a todas las linderas del predio (llamado “retiro bilateral”), salvo frentistas a espacios de uso público y retiro posterior.
  • Retiro lateral aplicado a todas las linderas del predio (“retiro perimetral”), salvo frentistas a espacios de uso público. El retiro perimetral sustituye al retiro posterior.

Ocupación de retiro lateral y posterior.

En general, se acepta la ocupación de retiro lateral y posterior con construcciones, bajo ciertas condiciones que se establecen por la norma aplicable.

Como ejemplo, en Ordenanza de la Edificación09 y en algunos Planes se acepta la ocupación de zona de retiros laterales y posterior con edificaciones, siempre que:

  • La ocupación no sea mayor al 15% de la superficie total del predio.
  • Las edificaciones en ocupación no superen altura promedio de 3,50 metros ni altura máxima de 4,00 metros.
  • Exista “área compensatoria”, considerada como superficie similar, libre de construcciones, en zona no afectada por retiros.
  • En zona de retiros laterales a distancia menor a 5 m de la línea de retiro frontal, sólo se admitirán porches, pérgolas, voladizos o cobertizos abiertos.

En caso que las edificaciones en retiro lateral y posterior no cumplan alguna de las condiciones, se hallarán en infracción.

Por lo tanto, corresponde en plano rayar a 45° la totalidad de dichas edificaciones10.

Retiro lateral frontal.

Algunos Planes establecen para los sectores del predio afectados por retiro lateral a distancia menor a 5 metros de la línea de retiro frontal, condiciones particulares para su ocupación.

Es costumbre denominar a estos sectores como “retiro lateral frontal”11.

Retiro posterior.

El retiro posterior se define por normas, abarcando el 20% de la superficie total del terreno y ubicado en forma opuesta al frente a vía pública.

En predios con frente a más de una vía de uso público, no aplica el retiro posterior.

Un ejemplo de esto es el caso de predios en esquina12.

En general, las restricciones a edificaciones en retiro posterior, suelen ser las mismas que para retiros laterales y se consideran en conjunto.

Retiro voluntario.

El retiro voluntario es la distancia de las edificaciones respecto a la línea lindera más cercana.

Según norma departamental13, este retiro no debe ser menor a 1 metro.

Se entiende que dicha restricción existe para posibilitar el acceso al muro divisorio con el vecino, para su manutención.

En caso de infracción, se considera con afectación a terceros.

Como alternativa al retiro voluntario, las construcciones podrán arrimarse a la línea lindera y construyendo pared divisoria o medianera.

¿Aún con dudas?

Agrego una lámina con gráfico explicativo.

L02 V01 Retiros
Lámina «Retiros«

Más allá que pueden discutirse las normas vigentes, es importante para todos los que habitamos la ciudad, el cumplimiento de las mismas.

Pero más aún, lo es usar los espacios de retiros para el uso propuesto; jardinería, arbolados y demás elementos, para la integración de esos espacios como aporte visual al espacio público14.

El adecuado uso de los espacios de retiros aporta valor y habitabilidad al barrio, conformando un mejor entorno donde vivir15.

Es parte de la construcción de la ciudadanía, de un entorno agradable y habitable para todos.

Gabriel De Benedetti, arquitecto.


  1. Ordenanza de la Edificación, capítulo VII y otros artículos.[]
  2. Los sectores afectados por retiros, también se conocen como áreas “non edificandi” (en las que no se podría edificar o construir), en contraposición de las áreas de terrenos privados no afectadas por retiros, las que serían áreas “edificandi” (en las que se puede edificar).

    Más allá del uso de términos en latín, cabe señalar que esta clasificación en áreas “edificandi” y “non edificandi”, es útil sólo en términos generales.

    La normativa establece excepciones para ciertas edificaciones en ocupación de retiros y por otra parte establece restricciones para edificar en zonas no afectadas por retiros.[]

  3. Autor de la imagen: Valiphotos. Pexels.com[]
  4. En mi opinión personal -esto no está dispuesto por la norma vigente-, quien comete esa infracción debería pagar una multa anual de monto equivalente a la quinta parte del costo de la construcción y además un canon anual por uso de servidumbre.

    El monto de este último podría ser similar al de un arrendamiento en el lugar y sería destinado al Fondo de Gestión Urbana a efectos de la realización de obras públicas en el entorno, a modo de compensación.

    En caso de vivienda propia, podría eximirse del pago del canon.

    Dichas sanciones se aplicarían anualmente hasta la adecuación de las construcciones a la normativa.[]

  5. En Ordenanza de la Edificación, artículo 53, se establecen los elementos que son admisibles en zona de retiro frontal.

    Pueden existir otras consideraciones y condiciones, según pueda establecer el Plan de ordenamiento territorial aplicable al caso.

    En general, para el otorgamiento de tolerancias a infracciones por invasión de retiro frontal, se requiere previamente la anuencia de Junta Departamental.[]

  6. Por ejemplo, Ordenanza de la Edificación, artículo 52, refiere al concepto de acordamiento.[]
  7. Se aclara que en caso de consideración de acordamiento, el retiro frontal no se sustituye, reduce ni se anula, sino que solamente se acepta su ocupación por las edificaciones reconocidas en régimen de acordamiento. En planos, corresponde graficar las líneas de retiro y las construcciones en ocupación por acordamiento, indicando su área y año de ejecución.[]
  8. Sobre las linderas del terreno que son frentistas a espacio público, aplica retiro frontal.[]
  9. Ordenanza de la Edificación, artículo 54.[]
  10. En otra interpretación, se elige arbitrariamente un sector de construcciones con el área «en exceso» y se raya a 45°. Personalmente, creo que esa interpretación es un error.[]
  11. En la redacción del artículo 62.VI del Costaplan, dada por Revisión parcial establecida según Decreto JD N.º 0001/020, Resolución N.º 20/00686 del 07/02/2020, se le nombra como “retiro lateral en zona frontal”.[]
  12. En padrones en esquina, no aplica retiro posterior. Sí corresponden retiros frontales y laterales, en caso de estar determinados por norma.[]
  13. Artículo 208 de la Ordenanza de la Edificación, definición de Retiro voluntario.[]
  14. En tal sentido, es reprobable la actitud agresiva de invadir retiros o de construir elevados muros ciegos al frente de los predios, que obstaculizan la vocación comunitaria de la ciudad y propician la segregación discriminatoria y el individualismo. El miedo, la ignorancia o la falta de recursos no son excusa admisible.[]
  15. En mi opinión personal, el abuso en la invasión de retiros o espacios públicos, condena al barrio a una desvalorización económica y de habitabilidad, afecta la ciudadanía y vulnera derechos de los vecinos y usuarios de la ciudad.[]

16 respuestas a «Retiros.»

En el departamento de Canelones, sí, puede construirse una piscina en retiro posterior.
Debe estar separada al menos 1 metro de las linderas con los vecinos.
Si la piscina tiene techo, aplican restricciones.
Y debo recordar que en todo caso, requiere tramitación y obtención previa de Permiso de Construcción.

Retiro voluntario menor a 1,00 metro.
En el departamento de Canelones, el área de construcciones que está a menos de 1,00 metro de la lindera con el vecino se halla en infracción -con afectación a terceros- por incumplimiento de lo establecido para «Retiro voluntario» en artículo 208 de Ordenanza de la Edificación.
Tengo entendido que esta condición (retiro voluntario debe ser mayor a 1 m) se establece para permitir al vecino acceder a su pared lindera y efectuar trabajos de construcción, reparación o mantenimiento.
Por asesoramiento para el caso particular, sugiero consultar a un técnico (arquitecto o ing. civil) o en la Gerencia de Gestión Territorial correspondiente al emplazamiento.

Consulta yo voy a construir con un retiro frontal de 3,70 cuando debería ser de 5 , q me puede pasar ? Me la pueden demoler ? O q ? Gracias

Fernando;
Respondo tu consulta en forma genérica, en el ámbito del departamento de Canelones y de acuerdo a la normativa vigente;
Las sanciones aplicables por construcciones en infracción están indicadas en capítulos III y IV de Ordenanza de la Edificación.
Si en instancia de tramitación de Permiso de Construcción para Regularización las construcciones no se otorgase tolerancia a la infracción, corresponderá que se te intime a que adecues las construcciones a lo establecido por la normativa. Según el caso, puede implicar demolición de las obras en infracción, a tu costo.
Mi recomendación es que no realices construcciones en invasión de retiro frontal.
No solo estarás expuesto a la aplicación de sanciones, sino que estarás deteriorando la habitabilidad de tu barrio. >>> Sé buen vecino, no invadas el retiro frontal.
En mi experiencia profesional, siempre hay soluciones alternativas a cometer infracciones… y a veces mucho mejores para el usuario, en economía, confort y calidad. Sugiero que consultes a un arquitecto, en forma particular y para el caso específico.

Hola Gabriel, gracias por la info. Estoy interesado en comprar una casa en Solymar pero me encontré con la siguiente situación: son dos padrones únicos de 500 mts c/u, en uno se construyó la casa y el otro está libre y se venden por separado. El “problema” que veo es que el lateral de la casa se construyó sobre el límite con el otro terreno en venta y no existiría el metro voluntario (ni 20 centímetros creo). La pared lateral de la casa podría “oficiar” de pared divisoria o medianera? Mi futuro vecino me podría reclamar el metro de retiro!?

Mónica, gracias por tu comunicación.
No tengo clara la situación del caso que describes, pero en general;

  • Si la pared se realizó arrimada a la línea lindera entre terrenos (sin dejar separación), entonces no hay retiro voluntario.
  • Si la pared es medianera (de mampostería, ancho 0,30 m y encaballada sobre la línea lindera), tampoco hay retiro Voluntario.
  • Si la pared deja un retiro de aproximadamente 20 cm (o menor a 1 metro), entonces podría existir infracción respecto al artículo 208 de la Ordenanza de la Edificación.

En resumen; Las paredes de las construcciones y divisorias, deben estar arrimadas a la línea lindera o separadas al menos 1 metro.

Respecto a eventuales reclamos judiciales del vecino, yo no soy abogado, por lo que no puedo dar respuesta.
Incluso desde el punto de vista de arquitectura, para dar una respuesta habría que estudiar el caso específico, lo cual excede el alcance de este medio.

Sin desmedro, algunos comentarios de carácter genérico;

  • En caso de reclamos y si la distancia de la pared a la lindera es reducida (por ejemplo, 20 cm), podría construirse el muro lindero y cubrir superiormente la separación entre los muros, dejando una cámara de aire entre ellos. De esta forma, se estaría «ensanchando» el muro hasta convertirlo en lindero.
    Este tipo de solución no siempre es posible materialmente o aceptable por el propietario, por lo que debe ser considerada para el caso concreto.
  • Sugiero realizar la consulta para los padrones específicos en «CONSULTA DE INFORMACIÓN TERRITORIAL Y AFECTACIÓN URBANÍSTICA» disponible en el sitio web de la Intendencia de Canelones.
    El enlace de acceso es:
    http://www.imcanelones.gub.uy/es/servicios/tramites-y-servicios/servicios-en-linea-acceso-libre/consulta-de-informacion-territorial-y-afectacion-urbanistica
    Allí se proporciona información automatizada, con un resumen de la normativa departamental aplicable (Para el caso, Costaplan), retiros y otras afectaciones sobre el predio específico. Atención a eventuales ocupaciones o invasiones a retiro lateral o posterior.
  • Como siempre, para casos particulares recomiendo consultar a un técnico en el área, responsable por sus dichos y acciones.

Saludos!

Hola Gabriel.
Mi problema es el siguiente:
En la propiedad de al lado de la mía se están construyendo varias casas, desde el frente hacia el fondo del terreno, todas pegadas para alquilar. Pero el frente de esas casas da al fondo de la mía. La medianera de mi lado mide 1,70 de altura, pero del otro lado al ser más alto el terreno, mide 1,40. No hay intimidad en mi propia casa, y se ve absolutamente todo.
¿La construcción está en infracción? Ya que si se tratara de un edificio, los balcones no podrían estar hacia los lados…
¡Gracias!

Andrés, gracias por tu mensaje;
En general, las ventanas, balcones (y terrazas transitables) de las construcciones deben estar como mínimo a 3 metros de la lindera.
Si están a una distancia menor y a efectos de evitar servidumbres de vista, podrá construirse muro opaco cuya altura llegue hasta 2,00 m o al nivel del dintel (parte superior) de la ventana. Esto es para evitar vistas a través de la ventana (o desde el balcón o terraza transitable) hacia el terreno vecino.
Lo anterior está basado en el artículo 618 del Código Civil y en el artículo 68 de Ordenanza de la Edificación, de Canelones.

En el departamento de Canelones;
En los artículos 135 y 190 de la Ordenanza de la Edificación, se define cómo pueden ser los cercos divisorios entre predios.
La altura de dichos cercos se toma respecto a la «Referencia de rasante» de cada predio (artículo 43).

Te lo resumo;

  • Si la divisoria entre los terrenos es un alambrado, tejido de malla o similar, la altura se define de 2,10 m (Se asume que es la altura mínima).
  • Si entre los predios hay muros medianeros o linderos (pueden ser ciegos o calados), la altura no debe ser menor a 2,00 m, medido desde el nivel de suelo del predio más alto.

La normativa departamental no obliga a que exista privacidad de vista entre los espacios abiertos (patios) de predios linderos.

En general, los procedimientos a tomar para resolver este tipo de situaciones pueden ser:
Primeramente hablar con el vecino, plantear el asunto y buscar soluciones.
Si esto no da resultado;

  • Podés levantar un muro lindero (de tu lado), para preservar tu privacidad.
  • Podés contactar a un abogado, para que te oriente sobre acciones legales para resolver el tema.

Si estás pensando realizar denuncia ante la Intendencia por obras sin permiso o en infracción, si bien estás en tu pleno derecho de hacerla (como cualquier ciudadano), sugiero considerar previamente si esa acción ayudará a resolver tu problema.
Solamente como información general; el procedimiento que suele adoptar la Intendencia de Canelones en caso de denuncia, es inspeccionar el predio denunciado, labrar Acta y requerir al denunciado la presentación de planos aprobados o habilitados de las construcciones. En caso de incumplimiento a lo requerido, podrá aplicar multa por obras sin permiso.
Cabe acotar que esto es un procedimiento bastante lento y que en sí mismo, puede no solucionar tu inquietud por la privacidad o intimidad.

Lo voy a hablar con el vecino nuevamente (ya que anteriormente no tuve mucha suerte) a ver qué soluciono.
Considero que si él está construyendo y el muro (hecho por mi padre, tiene más de 40 años, cuando al lado era un baldío) de su lado mide 1,40, no tiene más remedio que subir la altura.
¡Muchísimas gracias por el tiempo que dedicaste a mi respuesta!

Sí, lo mejor es conversar con los vecinos.
Los otros caminos burocráticos o jurídicos para la resolución de eventuales conflictos, deberían considerarse siempre como una opción a adoptar en último término.

Sebastián;
En términos MUUUY generales, para predios con categoría de suelo Rural, aplica Plan de ordenamiento rural – Ruralidades Canarias.
Dicho Plan, en su artículo 66, indica que aplican los parámetros urbanísticos (incluyendo retiros) indicados en «Ordenanza de la Edificación» u otros Planes.
Por lo tanto, si sobre el predio que refieres no aplica otro Plan, en el artículo 60 de la Ordenanza de la Edificación se indica:

    A) Retiro frontal:
    A.a) Sobre calles, avenidas y caminos departamentales, retiro frontal de 10 metros.
    A.b) Sobre caminos nacionales, 15 metros de retiro frontal.
    A.c) Sobre Rutas Nacionales, mínimo de 25 metros o similar al indicado por artículo 20 de la Ley 10382.
    B) Retiro perimetral: de 13,50 m, mínimo.

    Lo anterior es en general, la respuesta a tu pregunta depende del padrón específico al que te refieras.

    Por lo tanto, sugiero que realices la consulta en el servicio en línea de acceso libre: Consulta de Información Territorial y Afectación Urbanística, disponible en el sitio web de la Intendencia de Canelones.
    Dicho recurso ofrece una respuesta inmediata y automatizada, proporcionándote un archivo formato PDF con el resumen de las afectaciones urbanísticas para el predio consultado (incluidos los retiros).

    En caso que la información no esté disponible por dicho medio, puedes realizar la gestión a través de Canelones en línea.
    En este segundo caso, el formulario con tu solicitud será estudiado por funcionarios técnicos de la Intendencia, para su respuesta.

Gabriel buenos días. Quiero construir en Bello Horizonte un garage sobre la madianera del terreno (no dejaría retiro voluntario). El muro que en parte sería la pared de mi garage lo voy a construir yo…. El terreno lindero esta baldío.
El retiro frontal sería de 8mts…. Lo puede hacer sin tener problemas a futuro?

Carlos;
Muchas gracias por tu comunicación, lamentablemente sólo puedo dar información o respuestas en términos generales.
Al no conocer el predio, el emplazamiento, las construcciones ni el proyecto al que refieres, no puedo garantizar que lo puedas hacer «sin tener problemas a futuro».
Por una respuesta concreta, sugiero contactar a arquitecto o ing. civil para tu asesoramiento, en forma particular.
Sin desmedro y en términos generales, sugiero veas el ítem «Ocupación de retiro lateral y posterior» en este artículo y verificar si tu proyecto cumple con las condiciones indicadas.

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