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Costo de Permiso de Construcción

¿Cuánto cuestan los planos de la Intendencia? Estimaciones de costos de trámites para una vivienda básica y alternativas.

¿Cuánto cuestan los planos de la Intendencia?

Estimaciones de costo para tramitación de Permiso de Construcción para una vivienda, ante la Intendencia de Canelones01, en agosto de 202102.

Ante la Intendencia de Canelones, la obligación inicial del propietario de un terreno es:

  • Pagar el Impuesto Contribución Inmobiliaria.
  • Tener Planos habilitados de construcciones e instalaciones sanitarias, lo cual se obtiene mediante trámite llamado «Permiso de Construcción».

Dependiendo de otros elementos o actividades que existan en el predio, o de la categoría de suelo, puede necesitar de otros permisos o cumplir obligaciones adicionales.

Pueden existir obligaciones adicionales ante otras Instituciones estatales03, pero no se considerarán en este artículo.

Costo de Permiso de Construcción.

Dependiendo de la construcción que se esté considerando, variará la liquidación de tributos, costos y gastos de profesionales, relacionados al trámite de Permiso de Construcción.

Estimación costo de obra para vivienda.

A efectos de este artículo, se considerará un ejemplo básico y genérico.

Supongamos que se está proyectando realizar una vivienda de algo menos de 100 m2, con una cocina y un cuarto de baño. Algo sencillo, de dos o tres dormitorios.

Si bien hay muchos aspectos que influyen y pueden modificar fuertemente en el costo final, consideremos un promedio de costo total de construcción de 1000 U$S/m2.

A agosto de 2021, puede ser una valoración genérica y algo conservadora, resultando un monto relativamente bajo.

Imagen de breakingpic en Pexels
Antes de toma de decisiones e inicio de los trabajos, es recomendable realizar un presupuesto de todos sus costos04.

Esta estimación considera un diseño sencillo y optimizado, materiales económicos, mano de obra no especializada, gestión eficaz de la obra con control estricto en la ejecución de todos los rubros y costos05.

Obra nueva.

En la siguiente tabla se indican valores de tributos a hay que pagar por el Permiso de Construcción para obra nueva de la vivienda referida, a agosto de 202106.

DetalleMontoMontoComentarioPorcentaje respecto al costo global de obra
$uU$S%
Tasas administrativas3.443,0078,77
Inspección Final Obligatoria (IFO)5.077,01116,15
Derechos de construcción10.774,88246,51Vivienda de superficie algo menor a 100 m².
Instalación sanitaria2.693,7261,63Una cocina y un cuarto de baño.
Suma 0121.988,61503,06Suma a pagar a la Intendencia de Canelones por trámite de Permiso de Construcción.0,55 %
Minuta notarial, timbres, impresión de planos4.000,0091,51Estimación aproximada.0,10 %
Arquitecto.
Proyecto, Tramitación y Dirección de Obra.
240.000,005.490,73Estimación aproximada.
No incluye Gestión de obra.
6,00 %
Suma 02244.000,005.582,256,10 %
Suma 01 + 02265.988,616.085,306,65 %
Estimaciones para Obra Nueva de vivienda de superficie algo menor a 100 m2, incluyendo tributos de Permiso de Construcción y estimación de costo de intervención básica de profesionales.

Te lo resumo;

Por Permiso de Construcción y gastos conexos (Minuta notarial, DJCU, timbres), el costo de tramitación para este caso, ronda los U$S 600.

En este caso de tramitación, es necesaria la contratación de un técnico (arquitecto o ingeniero civil) para que haga la tramitación bajo su responsabilidad técnica. Por lo tanto, deberá asumir la Dirección de obra, por lo que corresponde considerar el pago de su trabajo.

Cabe aclarar que el pago a un profesional por trabajos de asesoramiento, Proyecto y Dirección de obra, tiene contrapartida en mejoras sensibles en el resultado final, control sobre materiales, procedimientos y responsabilidad por las obras.

Estas contrapartidas repercuten en ahorros y mejoras en beneficio del dueño de casa, si bien no los incluyo en esta estimación genérica, pueden compensar el precio por el trabajo del profesional.

En todo caso, la suma representa el 6,65 % del costo global de la obra y no suele superar el 8%.

En mi experiencia, es un rubro poco costoso07, teniendo en cuenta la seguridad de construir en forma legal, con permiso aprobado y de acuerdo a normas, que se puede acceder a un proyecto adecuado y con respaldo sobre la ejecución de la obra.

Regularización de obras existentes.

Ahora pensemos que se construyera la misma vivienda sin Permiso de Construcción ni asistencia técnica08.

Ante la Intendencia de Canelones, se ofrece la posibilidad de tramitar Permiso de Construcción para la regularización de esas construcciones e instalación sanitaria.

Imagen de Life of pix en Pexels
Se recomienda siempre adoptar medidas de seguridad adecuadas al efectuar los trabajos, aunque sea en modalidad de «autoconstrucción»09.

Es posible que se hayan generado algunas infracciones, por las que se deberán realizar obras de adecuación a la normativa o solicitar tolerancia.

Al respecto, a efectos del cálculo de costo de la tramitación, es prudente considerar el costo de solicitud de tolerancia por eventuales infracciones. Para esta estimación, se considerarán tributos a pagar por infracciones no graves.

DetalleMontoMontoComentarioPorcentaje respecto al costo global de obra
$uU$S%
Tasas administrativas3.443,0078,77
Inspección Final Obligatoria (IFO)5.077,01116,15
Derechos de construcción10.774,88246,51Se considera una vivienda de superficie algo menor a 100 m².
Recargo por regularización de construcciones.5.387,44123,25Recargo 50%
Instalación sanitaria2.693,7261,63Se considera una cocina y un cuarto de baño.
Recargo por regularización de instalación sanitaria.1.346,8630,81Recargo 50%
Solicitud de tolerancia a infracciones.10.774,88246,51Solicitud de tolerancias no graves (8 UR).
Suma 0127.376,05626,31Suma a pagar a la Intendencia de Canelones por trámite de Permiso de Construcción.0,68 %
Minuta notarial, timbres, impresión de planos4.000,0091,51Estimación aproximada.0,10 %
Arquitecto.
Tramitación.
60.000,001.372,68Estimación aproximada.
No incluye Gestión de obra.
1,50 %
Suma 0264.000,001.464,201,60 %
Suma 01 + 0291.376,052.090,512,28 %
Estimaciones para Regularización de vivienda existente, considerando superficie algo menor a 100 m2, incluyendo tributos de Permiso de Construcción y estimación de costo de intervención básica de profesionales.

En la tramitación de regularización, los tributos a pagar a la Intendencia son algo mayores al caso anterior, dado que aplica un recargo de 50% adicional sobre los derechos de construcción y de instalación sanitaria.

Por otra parte, en esta gestión la intervención técnica es mucho menor ya que el arquitecto no asume responsabilidad por el proyecto o las obras.

Solamente actúa relevando las obras existentes y realizando la tramitación.

Por esto, en gestión de Regularización el costo del técnico es sensiblemente menor al considerado en el caso anterior de Obra nueva.

Al constatar que la opción de construir y luego regularizar tiene un costo aparentemente más barato -y de pago diferido en el tiempo- surge la siguiente pregunta:

¿Esta opción es mejor?

No sabría afirmarlo, hay que estudiar cada caso, riesgos que implica y las decisiones que decida tomar el propietario del predio sobre la obra, bajo su responsabilidad.

En caso de regularización, el costo total de tributos, arquitecto y gastos accesorios no parece representar más del 2,5% del costo global de la obra, con el agregado que sería un gasto diferido respecto al de la obra.

Algunas aclaraciones.

Para esta situación, corresponde recordar:

  • Realizar construcciones sin Permiso de Construcción aprobado constituye una infracción a normas.
    De detectarse obras sin permiso, la Intendencia podrá ordenar detener las obras en forma inmediata y aplicar multas10.
    Al respecto, para la construcción considerada en este ejemplo, la multa rondaría los $u 20000 (aproximadamente U$S 460).
  • Hay que considerar que si se hubiesen generado infracciones con afectación a terceros, por su tolerancia el bien inmueble quedará gravado por recargo anual en la Contribución Inmobiliaria entre 15% a 30%11 y la realización de futuras obras estará sujeta a restricciones, establecidas en el artículo 32 de Ordenanza de la Edificación.
  • Lamentablemente, es habitual que en estos casos también se evadan los aportes al Banco de Previsión Social (BPS) por el personal de la obra de construcción según Ley 14411. La estimación de costos, multas, recargos por mora, etc. por los que correspondería responder ante BPS, no se considera en este artículo.

Costos auxiliares.

Para el cálculo de costo de la tramitación, a los valores por tributos, hay que agregar costos que no se pagan a la Intendencia, pero son necesarios para la tramitación de Permiso de Construcción:

  • Costo de impresión de planos.
  • Timbres profesionales.
  • Costo de escribano por hacer una minuta o certificación notarial declarando la titularidad sobre propiedad del bien.

Aproximadamente, estos costos rondan los U$S 70 ($u 3100) y están incluidos en las tablas con estimaciones anteriormente presentadas.

No he considerado costo del terreno, amojonamiento12, ni costos de acondicionamiento del predio, accesos, cercados, obras auxiliares, garaje, conexiones a servicios13, etc.

Comparando…

Agrego un cuadro comparativo de las estimaciones consideradas, para las siguientes tramitaciones, con gastos accesorios y remuneración básica por profesionales:

  • Permiso para obra nueva.
  • Regularización.
  • Régimen de «vivienda económica».
DetalleMontoMontoComentarioPorcentaje respecto al costo global de obra
$uU$S%
PdC Obra nueva.21.988,61503,06Tributos, inspección final.0,55 %
Técnico y gastos accesorios.244.000,005.582,25Arquitecto.
Proyecto, Tramitación y Dirección de Obra.
6,10 %
SUMA Obra Nueva265.988,616.085,306,65 %
PdC Regularización27.376,05626,31Tributos, recargo por regularización, solicitud de tolerancias, inspección final.0,68 %
Técnico y gastos accesorios.64.000,001.464,20Arquitecto.
Tramitación.
1,60 %
SUMA Regularización91.376,052.090,512,28 %
PdC, régimen de “Vivienda Económica”.11.694,02267,54Tributos, inspección final.0,29 %
Gastos accesorios3.100,0070,920,08 %
SUMA Régimen de “Vivienda económica”14.794,02338,460,37 %
Comparación de estimaciones de costos de tramitaciones.

¿Y si quiero abaratar más?

Por supuesto, en este artículo se han tomado en cuenta condiciones básicas que no son generalizables para cualquier obra.

Debe estudiarse cada caso con sus características particulares, lo cual puede modificar significativamente la estimación de costos.

Si te preguntaran ¿Cuánto cuesta un auto?, antes de contestar querrías saber ¿Qué modelo, año, tipo de motor, terminaciones y accesorios, kilometraje, etc.? Y no estaría mal que preguntaras ¿Cuál será su uso?

En construcción es similar, los costos dependen de muchos factores y pueden variar mucho.

Por mencionar algunos aspectos que influyen y pueden modificar las estimaciones indicadas; Diseño y tamaño de la edificación, características del terreno, sistema constructivo elegido, calidad de materiales, ubicación del predio, disponibilidad de mano de obra, costos de aportes jubilatorios por el personal, transportes, tributos, impuestos, variaciones de precios durante la obra, control y coordinación durante la ejecución de los trabajos… y hay un largo etcétera.

Como todo en la vida, a veces se obtienen mejores resultados y menores costos consultando al que sabe, aunque cobre14 por su trabajo.

¿Hay exoneraciones ?

En estos trámites de Permiso de Construcción pueden existir exoneraciones.

La Ordenanza de la Edificación en su artículo 31 establece exoneración de gravámenes para viviendas que cumplan las siguientes condiciones:

  1. que el bien inmueble sea declarado por el propietario como única propiedad en el territorio nacional.
  2. que la vivienda sea similar en área, características de materiales y terminaciones sean similares a los establecidos por la Intendencia de Canelones para el régimen de «vivienda económica».

Vivienda económica.

Además, la Intendencia de Canelones ofrece un servicio de Permiso de Construcción bajo un régimen denominado de «vivienda económica».

Imagen de blue bird en Pexels
Es usual que al tramitar Permiso de Construcción en régimen de «vivienda económica» ante la Intendencia, también se gestione modalidad «mano de obra benévola» ante el Banco de Previsión Social, como forma de reducir aportes15.

Básicamente, para personas que cumplan ciertas condiciones se ofrece la posibilidad de tramitar el otorgamiento de planos de construcción de vivienda en un predio propio, pero excluyendo la intervención de un técnico particular16

Corresponde aclarar que «vivienda económica» es solamente el nombre del régimen, no quiere decir que esas viviendas sean realmente económicas17.

En los planos que se proporcionan, el diseño de vivienda es prefijado, genérico e implica sistemas y procedimientos constructivos que no suelen ser económicos y pueden no ser adecuados, más cuando no hay asistencia al momento de la ejecución de la obra.

Pero es claro que el costo de los tributos a pagar a la Intendencia por el trámite, es más barato que un Permiso de Construcción común.

Para cualquiera de los modelos de planos que ofrece la Intendencia, el costo del trámite es de $u 11700 (Aproximadamente U$S 270)18.

A este costo de tributos también se debe agregar los costos auxiliares anteriormente indicados (escribano, timbres), no requiriéndose contratar a un arquitecto como patrocinante técnico del trámite.

Hay que aclarar que:

  • No existe «regularización de vivienda económica», por lo que la aprobación en este régimen debe ser anterior a la ejecución de las obras. De hallarse construida la vivienda sin permiso, aunque fuese igual a los planos de «vivienda económica» que ofrece la Intendencia, se deberá regularizar por régimen común, como se indicó anteriormente.
  • Si se realizaren modificaciones en las edificaciones, se perderá el beneficio de este régimen y deberá regularizarse la totalidad de las edificaciones e instalaciones sanitarias.
  • Este régimen no aplica en Propiedad Horizontal.

En resumen:

El costo de trámites ante la Intendencia de Canelones no es un costo relevante en la construcción, como pudiera imaginarse.

Para la vivienda considerada, tanto en obra nueva como en regularización, los tributos de Permiso de Construcción no superan el 0,7% del costo global de construcción.

Aún sumando la participación y trabajo de un técnico, el costo no supera el 7% u 8% del costo de construcción.

Y en este último caso, se recibe un Asesoramiento, Proyecto y Dirección responsable, lo cual aporta una contrapartida beneficiosa en previsiones, controles y ahorros, a considerar.

Para la vivienda considerada y según como se asuma su realización19, el costo de las tramitaciones puede llegar a ser incluso bastante menor y diferido en el tiempo respecto a la ejecución de las obras.

Además, se pueden obtener exoneraciones de gravámenes, por artículo 31 de la Ordenanza de la Edificación.

Y para el tipo de viviendas considerado, tramitar Permiso de Construcción bajo el régimen de «vivienda económica» representa un ahorro en el costo de la tramitación.

Finalmente, debo señalar que desde mi experiencia y conocimiento, si se consulta a un técnico responsable al momento de proyectar y realizar los trabajos, se pueden obtener significativas mejoras en el resultado final y ahorros de dinero y recursos en ejecución de obras20 .

Gabriel De Benedetti, arquitecto.


  1. Intendencia departamental de Canelones, República Oriental del Uruguay. []
  2. Se consideran valores de tributos para el segundo semestre del año 2021. Estos valores son actualizados semestralmente en relación al valor de Unidad Reajustable (UR) del mes anterior al inicio del semestre. []
  3. Algunos ejemplos de obligaciones para el propietario de un bien inmueble ante Instituciones ajenas a la Intendencia; Pago de Impuesto de Primaria, Declaración y pago de aportes ante Banco de Previsión Social (BPS) por los trabajadores en obra de construcción, Habilitación vigente de la Dirección Nal. de Bomberos, Declaraciones ante la Dirección Nal. de Catastro, otras según la actividad. []
  4. Imagen de Breakingpic en Pexels. []
  5. Para esta estimación de costo total de construcción, se considera una obra con gestión eficiente y dirección responsable. No estamos hablando de una ejecución de obra realizada con amigos que ayudan de vez en cuando, pérdidas de tiempo porque no llegaron los materiales en tiempo y forma, imprevisiones y modificaciones de proyecto, descoordinaciones, errores e interrupciones de obra, falta de remuneraciones al personal evadiendo aportes a BPS, etc. []
  6. Valor considerado de la UR a junio de 2021; 1346,86 $u/UR. Cotización considerada del dólar a agosto de 2021; 43,71 $u/U$S. []
  7. Esta es mi opinión en términos generales, en base a mi experiencia y la de otros, pero respeto a quienes que de esto dicen saber más que yo. []
  8. No se recomienda realizar obras sin Permiso previo, dado que constituye infracción y se expone a sanciones. En tal caso, toda responsabilidad relacionada a las obras será exclusiva del propietario del bien inmueble. []
  9. Imagen de Life of pix en Pexels. []
  10. Sanciones establecidas en Ordenanza de la Edificación, artículo 27. []
  11. Este recargo es cuando el destino es exclusivamente vivienda. Si existiesen otros destinos, el referido recargo anual en la Contribución Inmobiliaria será entre 50% y 100%. []
  12. Es sumamente recomendable previamente al inicio de obra, que un ing. agrimensor amojone el predio y registre lo realizado. Esto puede evitar errores graves en el emplazamiento de las construcciones y conflictos con vecinos. []
  13. Menciono algunos servicios respecto a los cuales se precisa conexión: Energía eléctrica, agua potable, gas, teléfono, saneamiento público. []
  14. Sí, te estoy recomendando que antes de empezar a construir cualquier cosa -aunque sea una pequeña reforma del baño, la ampliación de un cuarto-, siempre consultes a un arquitecto responsable. []
  15. Imagen de Blue Bird en Pexels. []
  16. ¡Tengo que decir mi opinión! Francamente, todavía no entiendo cual sería el beneficio que se busca desde el Estado, al promover la realización de viviendas sin asesoramiento técnico ni responsabilidad por las obras. []
  17. Como referencia, en otras Intendencias existen regímenes similares, llamados de «vivienda popular». Todos responden a un tipo de políticas desarrolladas desde el Estado en la primera mitad del siglo XX, destinadas a la promoción de construcción de viviendas para «sectores populares» en terrenos de ampliaciones de ciudades. Estas políticas se basaban en una sociedad donde existía disponibilidad de mano de obra calificada y barata, a la vez que el costo de acceso inicial a la tierra era barato y en la promoción de un cierto modelo de ciudad. []
  18. Lamentablemente, no parece existir un análisis evaluatorio sobre la aplicación de este régimen. La reducción de tributos en la tramitación y el tipo de proyectos genéricos aportados, ¿representan un ahorro en el costo final de las obras? []
  19. Por supuesto, la realización de obras sin permiso implica un costo inicial de tramitaciones de cero. Pero esto se desaconseja, por constituir infracción y evasión, quedando sujeto a la aplicación de sanciones al propietario del terreno. Siempre se recomienda tramitar y obtener los permisos de construcción en forma previa o su regularización correspondiente. []
  20. Aunque parezca que esto es propaganda para mi provecho personal, debo recordar que ya no estoy realizando trabajos particulares que impliquen Dirección de obras. Sólo agregar que entiendo que el asesoramiento y responsabilidad profesional será en beneficio de quienes quieran construir su propia casa. En mi experiencia, este beneficio es mayor que lo que se paga por dicho trabajo y el costo de las tramitaciones ante la Intendencia. []

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