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Factores de ocupación en Propiedad Horizontal

Algunas consideraciones sobre distribución de Edificabilidad entre unidades de Propiedad Horizontal.

Sinceridad ante todo…

Debo hacer dos advertencias;

  1. Este artículo es terriblemente técnico.
  2. Y aburrido.

Te sugiero leerlo en caso de:

  • Soy técnico patrocinante de un Permiso de Construcción con incorporación o modificación de una Propiedad Horizontal01.
  • Tengo que solicitar a los condóminos de una Propiedad Horizontal, autorización para realizar o regularizar obras en mi unidad.
  • Un condómino de mi Propiedad Horizontal me pide autorización para tramitar Permiso de Construcción de obras, en su unidad.
  • Tengo que asesorar a alguien que está en alguna de las situaciones anteriores.

Como siempre, refiero a situaciones dentro del departamento de Canelones.

Este artículo complementa a los artículos «Afectaciones urbanísticas» y «Factores de ocupación«.

Si sigues aquí…

Tramitación de Permiso de Construcción y Propiedad Horizontal.

Para la tramitación de Permiso de Construcción para edificaciones, instalaciones sanitarias, movimientos de terreno, se necesita el patrocinio técnico de un arquitecto o ing. civil.

Entre otras cosas, el patrocinante se encarga de declarar las obras de edificaciones o instalaciones sanitarias de referencia, mediante planos y descripción de las mismas 02.

Si adicionalmente se trata de incorporar esas construcciones al régimen de Propiedad Horizontal 03 (o modificación de la PH en caso que el bien inmueble ya se encuentre en dicho régimen), en el mismo expediente se incorpora la documentación para esto, mediante planos y formularios efectuados por Ingeniero Agrimensor.

El trámite será considerado y estudiado en los respectivos ámbitos de arquitectura y agrimensura. Podría decirse que son dos trámites en un mismo expediente.

En el ámbito de la arquitectura corresponde estudiar, principalmente por parte del técnico patrocinante, la adecuación de las edificaciones e instalaciones a las normas vigentes.

Esto es a efectos de asesorar a su cliente, asegurar el cumplimiento de las normas, y para salvaguardar su propia situación jurídica al momento de realizar declaraciones en la gestión del Permiso de Construcción.

Afectaciones urbanísticas.

En dicho estudio, corresponderá al técnico verificar el cumplimiento de las afectaciones urbanísticas que rijan sobre el terreno.

Estas afectaciones son determinadas por la normativa vigente, principalmente la Ordenanza de la Edificación y los Instrumentos (Planes) de ordenamiento territorial que sean de aplicación a la zona donde se emplace el proyecto.

Foto de Tom Fisk en Pexels
Al ocupar la totalidad de alguna de las afectaciones urbanísticas, se impide la posibilidad de efectuar futuras ampliaciones04.

Es oportuno recordar que en el departamento de Canelones, se puede obtener un resumen automático de las afectaciones urbanísticas de la mayoría de los predios, mediante la herramienta «Consulta de Información territorial y de Afectación urbanística«, disponible en el sitio web de la Intendencia de Canelones.

En caso que la información no esté disponible por este medio, podrá tramitar la misma solicitud mediante Trámite electrónico en «Canelones en línea«.

Factores de ocupación.

Dentro de las afectaciones urbanísticas, básicamente se indican retiros frontal, lateral, posterior, (en algunos casos retiro perimetral), altura máxima, gálibos, factores de ocupación, densidad de ocupación habitacional05.

En particular, los factores de ocupación son;

  • Factor de Ocupación de Suelo (FOS)
  • Factor de Ocupación Total (FOT)
  • Factor de Ocupación de Sub Suelos (FOSS)
  • Factor de Ocupación de Suelo Verde (FOSV o «Fos verde»)

La normativa establece valores máximos para FOS, FOT y FOSS, y valores mínimos a cumplir para el FOSV.

Factores de ocupación en «propiedad común».

Los factores de ocupación refieren al resultado de dividir el área del terreno entre el área que corresponda, expresados en porcentaje.

Más específicamente;

  • El FOS (Factor de Ocupación del Suelo), es el área del terreno dividido entre área de edificaciones existentes y proyectadas, en planta baja.
  • El FOT (Factor de Ocupación Total) es el área del terreno dividido entre la suma de áreas de edificaciones en todas las plantas (En algunos planes se excluyen las áreas de algunos destinos).
  • El FOSS (Factor de Ocupación de SubSuelos), es el área del terreno dividido entre el área de subsuelos.
  • Y finalmente, el FOSV (Factor de Ocupación de Suelo Verde) es el área del terreno dividido entre el área de suelo «verde», es decir con vegetales o con capacidad de absorción de aguas pluviales.

En predios en propiedad «común», el cálculo de estos factores de ocupación no suelen generar dudas mayores.

Luego, hay que comparar los factores de ocupación existentes con los máximos o mínimos establecidos por la normativa.

En caso que se cumpla la normativa; ¡Muy bien! Sigamos adelante con el proyecto.

En caso de no cumplimiento, el técnico podrá considerar asesorar a su cliente, a efectos de adecuar las obras a norma o solicitar tolerancias por las infracciones. Pero eso ya es otro tema.

Incorporación a régimen de Propiedad Horizontal.

En la situación de incorporar un bien inmueble a régimen de Propiedad Horizontal06, en la gestión ante la Intendencia de Canelones suele requerirse planos habilitados de construcciones e instalaciones sanitarias.

Es habitual que no se cuente con estos planos de arquitectura actualizados, por lo que es habitual tramitar un expediente de Permiso de Construcción (Obra nueva, reforma, ampliación o regularización) y de incorporación a Propiedad Horizontal.

Edificios de viviendas, generalmente en régimen de Propiedad Horizontal07.

En los planos de arquitectura deben declararse los factores de ocupación (proyectados o existentes, según el caso) y su comparación con los factores máximos o mínimos según establezca la normativa.

Esto último se declara en el Formulario de inicio de trámite y en Cuadro de factores de ocupación, que debe incorporarse al Plano de ubicación, según modelo que proporciona la Intendencia en formulario 8.1.

Como aclaración; En el cálculo de factores de ocupación, el área de terreno, siempre refiere al área total del terreno, no de las unidades de Propiedad Horizontal.

Modificación de una Propiedad Horizontal existente.

Cuando alguno de los propietarios de las unidades quiera realizar obras08 que modifiquen el área o volumen construido de su unidad, deberá tramitar ante la Intendencia, expediente de Permiso de Construcción y modificación de Propiedad Horizontal09.

Previamente deberá obtener el permiso o autorización de los copropietarios para tramitar dicha gestión, en la cual estos le autoricen a realizar esas obras y modificación de la Propiedad Horizontal10.

Y ahora viene lo complicado…

En este caso de presentación de Permiso de Construcción con modificación de Propiedad Horizontal, ¿Cómo se calculan los factores de ocupación?

  • ¿Se considera el área del terreno como el área de la unidad? No.

Los factores de ocupación se calculan como se indica en la normativa, siempre considerando el área del terreno como el área del terreno madre, es decir; el terreno total, el terreno suma de todas las unidades y de las áreas comunes.

  • ¿Y para calcular el FOS, FOT o el FOSS, qué tomo como superficie edificada?

Se debe tomar la suma de las edificaciones en la unidad (en la que se proyectan o regularizan obras), más las áreas de construcciones con habilitación en el resto del terreno.

  • ¿Cómo obtener el área de construcciones habilitada, de otras unidades?

Para obtener este último dato, se puede obtener de los planos de construcciones e instalaciones sanitarias habilitados de cuando se dio origen de la Propiedad Horizontal y de eventuales modificaciones que pudieran haber ocurrido.

También se puede obtener este dato del último Plano de Propiedad Horizontal aprobado del predio.

Se sugiere agregar esta documentación al expediente, en carácter de antecedentes.

Un posible problema:

Cuando uno de los propietarios solicita permiso para modificaciones en su propia unidad y obtiene la autorización de los copropietarios, sucederá que este ocupará mayor cantidad de terreno y de disponilidad en los factores de ocupación normativos.

En tal caso, esa unidad ocupará parte de la edificabilidad disponible.

Eventualmente, podrá completar todo el cupo disponible de factor de ocupación para el terreno11.

Foto de Gelgas Airlangga en Pexels
Edificios de apartamentos. 12.

En caso de ocuparse la totalidad de algún factor de ocupación normativo y luego de otorgada la autorización, el resto de los copropietarios no podrán realizar o regularizar otras obras en sus unidades, ya que estarían en infracción.

Y estos propietarios no tendrán mayormente «derecho a queja», ya que dieron su permiso de copropietarios, el cual fue presentado en el expediente ante la Intendencia13.

Podría decirse que… «el que regulariza primero, gana.»

Sugerencias.

Por lo dicho, se sugiere que previamente a la firma de autorización para la realización o regularización de obras que impliquen modificación de propiedad horizontal, se consideren estos aspectos14.

Eventualmente, en la asamblea de copropietarios o en las tratativas entre propietarios de unidades, podrán plantearse negociaciones para acordar la distribución del cupo disponible de edificabilidad, para cada una de las unidades.

Esta distribución de edificabilidad, podría preverse previamente en el Reglamento de copropiedad.


  1. Régimen de «Propiedad Horizontal» sobre bienes inmuebles. Habitualmente referido como «PH» []
  2. Esta descripción del proyecto de obras o de las construcciones a regularizar, antes se hacía en un formulario de memoria de cosntrucciones, actualmente se declara en formulario electrónico al inicio del trámite. []
  3. Régimen de Propiedad Horizontal (PH), regido básicamente por Leyes Nº 10751, 14560, 14261, modificatorias y Decretos reglamentarios. La Ley Nº 17292 refiere a Urbanizaciones de Propiedad Horizontal (UPH). []
  4. Foto de Tom Fisk en Pexels. []
  5. De cada una de estas afectaciones urbanísticas he realizado artículos explicativos en HorneroCanario.com . En caso de duda, sugiero las lecturas respectivas. []
  6. Refiero a los casos habituales amparados a Leyes Nº 10751 o 14560. []
  7. Foto de Monica Silvestre en Pexels. []
  8. O Regularizar obras que ya haya realizado. Como ejemplo, en esto se incluyen ampliaciones de viviendas, construcciones en azoteas, el parrillero en el patio… []
  9. Para modificar una Propiedad Horizontal existente, además del trámite ante la Intendencia de Canelones, se deberán realizar los registros de planos del Agrimensor ante la Dirección Nal. de Catastro y corresponderá realizar mediante Escribano público las modificaciones en títulos de propiedad. Y eventualmente, la gestión podrá afectar a otros documentos, como el Reglamento de copropiedad. []
  10. La autorización de copropietarios debe realizarse con las formalidades previstas por el Reglamento de copropiedad, o como corresponda al caso, y deberá presentarse mediante certificación notarial. []
  11. Se hace notar que se halla en juego la distribución de la edificabilidad (posibilidad de efectuar futuras edificaciones) entre cada una de las unidades de la Propiedad Horizontal. []
  12. Foto de Gelgas Airlangga en Pexels. []
  13. La Intendencia solamente requiere el permiso de los copropietarios para las obras, no regula las relaciones internas o privadas entre copropietarios. []
  14. Otro elemento que se sugiere considerar, es la variación de las alícuotas entre unidades, lo cual puede afectar el peso del voto de los propietarios de unidades, en oportunidad de Asamblea de copropietarios.
    Pero este es un tema que no domino, para el cual recomiendo consultar a Ing. Agrimensor o Escribano. []

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