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Factor de Ocupación de Suelo Verde

¿Qué es el FOSV?
Criterios para su cálculo y consideración.

Afectaciones Urbanísticas.

En el Ordenamiento territorial del departamento de Canelones se establecen normas sobre las construcciones, acciones y usos.

En cada predio, se deben cumplir «afectaciones o parámetros urbanísticos», que son servidumbres y limitaciones establecidas sobre predios, a favor del espacio público.

Las afectaciones urbanísticas01 más comunes son los retiros, limitación de altura de edificaciones, factores de ocupación, densidad de ocupación habitacional.

Las afectaciones urbanísticas se aplican según lo dispuesto por Ordenanza de la Edificación, salvo en los ámbitos de aplicación de instrumentos de ordenamiento territorial (Planes) que tengan indicaciones al respecto, donde regirá lo que dispongan estos.

Factores de Ocupación.

Respecto a los factores de ocupación02, son el cociente de dividir la superficie considerada (construcciones en planta baja, construcciones totales, construcciones en subsuelo, áreas verdes, etc.) entre el área total del predio. Este cociente se expresa en porcentaje.

Foto de Gelgas Airlangga en Pexels
Aún en zonas con alta densidad de población, pueden destinarse espacios verdes03.

Factor de Ocupación de Suelo Verde.

En particular, el Factor de Ocupación de Suelo Verde (FOSV o FOS Verde)04 es;

  • FOSV: Cociente de dividir el área de suelo permeable a aguas pluviales entre el área total del terreno, expresada en porcentaje.
  • Comprende el área del terreno que asegura la permeabilidad del suelo y el control del vertido al sistema de drenaje pluvial, indicado en porcentaje de acuerdo al área total del predio05.
  • Otra definición de FOSV; «es el porcentaje mínimo de ocupación del suelo que deberá permanecer permeable a las aguas de lluvia.06».

El FOSV determinado en normas de Canelones, es un mínimo admisible, por lo que debe proyectarse que las áreas permeables en el predio sean mayores al FOSV admisible indicado por norma.

¿Cuándo se calcula el FOS Verde?

En instancias de tramitación de «Viabilidad de emplazamiento y uso» y particularmente en «Permiso de Construcción», se requiere declarar el FOSV en el predio, considerando el proyecto.

El cálculo y declaración del FOSV es responsabilidad del técnico patrocinante del trámite.

Foto de Gary Barnes en Pexels
Sí, la previsión y mantenimiento de espacios verdes implica un esfuerzo, pero vale la pena07.

Cálculo de FOS Verde.

A efectos del cálculo de FOSV, se toman ciertas consideraciones generales;

¿Qué se considera «verde»?

Usualmente, en la práctica se entiende como «suelo verde» a efectos del cálculo de FOSV, a las superficies de terreno capaces de absorber o permeables a las aguas pluviales.

Más específicamente, se considera “suelo verde”; los sectores de tierra negra, arena o terreno cubierto por vegetales (césped, pasto natural, árboles, otras plantas), los que se asumen con 100% de permeabilidad ante pluviales.

En pavimentos parcialmente permeables, se podrá considerar el porcentaje de permeabilidad correspondiente.

Por ejemplo, en algunas normas08 se menciona;

  • En pavimentación con baldosas perforadas tipo “greenblock” asentadas en tierra, puede considerarse un 50% de permeabilidad para las superficies pavimentadas con dicho tipo de baldosas.
  • En pavimentos con adoquines, pavimento articulado de hormigón, tipo “greenblock” (todos asentados sobre arena), losetas o piezas separadas por césped, o piedra partida suelta, puede considerarse un 10% de permeabilidad para el cálculo del FOSV.

Los pavimentos de balasto, sendas o pavimentos para circulación o estacionamiento vehicular, no se consideran como suelo permeable (0% de permeabilidad).

La superficie de piscinas u otras superficies de agua, pueden considerarse como “suelo verde” a efectos del cálculo del FOSV, ya que se considera que actúan como amortiguadores del caudal de pluviales.

¿Cómo se calcula el FOSV?

Doy un ejemplo;

  • Predio con superficie total de 800 m2.
  • Superficie de edificaciones existentes y proyectadas a nivel de planta baja; 210 m2 (No es «suelo verde»).
  • Superficie de veredas, pavimentos exteriores, caminos o sendas de circulación vehicular, áreas impermeabilizadas con balasto o piedra compactada; 305 m2 (No es «suelo verde»).
  • Superficie de «suelo verde»; 285 m2.

Aplica la fórmula general;

FOSV (%) = Área de suelo verde (m2) x 100 / Área del predio (m2)

Sustituyendo y operando, para el ejemplo;

FOSV = 285 x 100 / 800

FOSV = 35,62 %

¿Dónde se declara el FOSV?

En tramitaciones ante la Intendencia de Canelones, cuando se presente Plano de Ubicación, debe indicarse «Planilla de factores de ocupación», según formulario 8.109.

En dicha planilla, se debe indicar el FOSV mínimo previsto por normativa para el caso, y el FOSV declarado para el predio.

Planilla de factores de ocupación
Ejemplo de Planilla de factores de ocupación, para incorporación a Plano de ubicación.

Infracción a FOSV.

En caso que el FOSV existente o proyectado en el predio sea menor al FOSV mínimo admisible, el predio se hallará en infracción.

Dicha infracción abarca la totalidad del predio, aún en régimen de propiedad horizontal.

En caso de infracción por FOSV, es importante atender a lo dispuesto por Ordenanza de la Edificación10;

… «En los casos en que el FOSV no cumpla con el parámetro establecido por norma, por razones fundadas, se deberá proponer y efectuar las obras necesarias de laminación o amortiguación del caudal que aseguren caudales similares de salida, según lo que se dispone en la normativa específica, no siendo de aceptación la solicitud de tolerancia por el incumplimiento de este requerimiento.»

Ordenanza de la Edificación, artículo 55.

Destaco; En caso de infracción al FOSV mínimo admisible, no hay posibilidad de solicitar tolerancia.

En tal caso, se deberá proponer11 una solución de amortiguación o laminación, regulando caudales de pluviales vertidos al alcantarillado público, a efectos de evitar desbordes o inundaciones.

En situaciones de escala o impacto relevante, la Intendencia podrá requerir justificar la propuesta de amortiguación de pluviales con un estudio hidráulico firmado por ing. hidráulico.

En casos de pequeña escala, siempre bajo la responsabilidad del propietario del terreno y del técnico patrocinante, como elemento amortiguador podría bastar un tanque subterráneo ubicado en la cañería de desagües de pluviales, inmediatamente antes de su descarga a la vía pública12.

Normas relacionadas.

Según el caso particular, pueden aplicar las siguientes normas departamentales:

En emplazamientos fuera del ámbito de aplicación de estos Planes y de no existir norma aplicable, estas disposiciones pueden tomarse como referencia.

En situaciones relevantes o de eventual impacto, atendiendo a su escala, características o riesgo particulares, la Intendencia podrá requerir para su consideración, la presentación de estudio hidráulico de pluviales en la cuenca con propuesta de medidas de mitigación o eliminación de impactos negativos, firmado por técnico especializado (Ingeniero hidráulico).

¿Para qué sirve respetar el FOSV?

Resumidamente, yo entiendo que hay motivos básicos para respetar el FOSV indicado por normas14;

  • Motivo estético. Los espacios con césped, plantas y árboles conllevan una gran belleza.
  • Motivos ambientales. Los espacios con vegetales aportan a la ciudad en su conjunto; regulación de temperaturas, iluminación natural y niveles sonoros, estabilidad de suelos, mantenimiento y hogar para la fauna.
  • Infraestructura urbana; Reducción y amortigüación de caudales de aguas pluviales descargados a los sistemas de drenajes urbanos, evitando inundaciones.
Foto de Artem Beliaikin en Pexels
Los espacios verdes integrados en la ciudad son en beneficio de todos. 15.

Sobre el último aspecto mencionado, la capacidad de absorción de aguas pluviales de estos espacios con «suelo verde», aporta un amortigüamiento de caudales vertidos a los drenajes urbanos, en particular en situaciones de lluvias con gran volumen de precipitaciones.

En tales casos, una adecuada amortigüación de los vertimientos al sistema de desagües públicos, efectivamente colabora evitando malos funcionamientos y eventuales desbordes e inundaciones.

Como siempre, el cumplimiento de normas es un indicador del grado de respeto, solidaridad y empatía que tenemos con los demás.

Gabriel De Benedetti, arquitecto.


  1. Sobre este tema de afectaciones urbanísticas y factores de ocupación, se sugiere ver también estos artículos;

    «Afectaciones urbanísticas«.

    «Factores de ocupación«.

    «Factores de ocupación en Propiedad Horizontal«.

    «Consulta de afectaciones urbanísticas«. []

  2. Según definiciones consideradas en Ordenanza de la Edificación, artículos 55 y 208.[]
  3. Foto de Gelgas Airlangga en Pexels []
  4. Habitualmente, en la jerga verbal se lo nombra como «Fosverde». []
  5. Definición de FOSV establecida por Ordenanza de la Edificación en su artículo 55, modificado por artículo 25 de Revisión de Ordenanza de la Edificación, Decreto JD Nº 0010/021. []
  6. Concepto de FOSV establecido por Costaplan en su artículo 90, según el texto dispuesto por Revisión de Costaplan, Decreto JD Nº 0001/020. []
  7. Foto de Gary Barnes en Pexels. []
  8. El ejemplo corresponde a Costaplan, artículo 62, numeral X, en la redacción dada por artículo 42 de Revisión de Costaplan. []
  9. También se sugiere ver consideraciones y propuesta sobre «Planilla de factores de ocupación», indicadas en artículo «Planos para Permiso de Construcción«. []
  10. Ordenanza de la Edificación en su artículo 55, modificado por artículo 25 de Revisión de Ordenanza de la Edificación, Decreto JD Nº 0010/021. []
  11. La propuesta de sistema de amortiguación o laminación de pluviales, generalmente se requiere en tramitación de Permiso de Construcción. []
  12. En artículo 92.1 de Revisión de Costaplan, para predios de superficie menor a 1800 m2, se indican aspectos de diseño y dimensionado para este tipo de dispositivos de amortigüación de pluviales. []
  13. Plan de ordenamiento Territorial de la Microrregión 7. La Paz, Las Piedras, 18 de mayo, Progreso. []
  14. Se recomienda lo indicado al respecto por Costaplan, particularmente en sus artículos 88 y 89, en el texto dado por Revisión de Costaplan, decreto JD Nº 0001/020. []
  15. Foto de Artem Beliaikin en Pexels. []

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