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Retiros.

Los retiros son servidumbres sobre los predios.

Los retiros sobre terrenos privados, son servidumbres1 establecidas sobre ellos, a favor del espacio público.

La propiedad de esos sectores del terreno privado sigue siendo del propietario del terreno, pero hay restricciones para elementos y construcciones en esos sectores2.

Corresponde señalar que el propietario de predio que invade en forma no reglamentaria los retiros de su predio, está cometiendo una infracción con afectación a terceros; no sólo afecta negativamente a los vecinos linderos, sino a todo el entorno.

Autor de la imagen: Valiphotos. Pexels.com
Los retiros son lugares ideales para acondicionar con árboles y jardinería.
Conforman la primera impresión visual de la experiencia barrial. 3

Por ejemplo, quien ocupa retiro frontal, claramente obtiene un beneficio propio ya que gana un alero, cochera o ampliación de local comercial sin pagar renta adicional, pero a costa de dañar el entorno de la ciudad, no sólo en términos estéticos sino en una reducción del valor de las propiedades del entorno4.

Afectaciones urbanísticas.

Los retiros forman parte de las “afectaciones urbanísticas” sobre un predio, las que son establecidas por normas vigentes, como la Ordenanza de la Edificación o Instrumentos de Ordenamiento Territorial (Planes), que correspondan según el caso.

Dichas normativas se encuentran publicadas en el sitio web de la Intendencia de Canelones.

Para conocer un resumen de las afectaciones urbanísticas sobre un padrón específico en el departamento de Canelones, se puede gestionar ante la Intendencia:

  1. Primeramente, acceder a «Consulta de información territorial y afectación urbanística«, donde se otorga respuesta inmediata, proporcionándose un resumen automatizado de afectaciones, para el predio por el cual se consulte.
  2. En caso que en el paso anterior no se disponga de la información o se busquen otros detalles: Tramitar formulario “Información territorial y afectación urbanísticas”, a través del sistema “Canelones en línea”. En este caso, la solicitud será estudiada y respondida por funcionario técnico.
  3. Tramitar en forma presencial, formulario “Información territorial afectación urbanística” (F 2.1/2016). Su consideración será de igual forma que en el caso anterior.
  4. En ciertos casos o propuestas en los que no sea posible dar una respuesta directa, será necesario gestionar expediente de “Viabilidad de emplazamiento y uso”.

Dibujo en planos.

Las líneas de retiros deben dibujarse en todas las plantas, con “trazos”, indicándose en texto el tipo de retiro y acotándose las líneas de retiro respecto a las líneas linderas del predio.

Las construcciones en invasión de retiros que estén en infracción, se rayan a 45°, indicándose un texto una breve descripción de la infracción, superficie en m² y el año de obras.

Retiro frontal.

Aplica sobre líneas linderas del predio, frentistas a espacios de uso público.

¿Es admisible construir edificaciones en zona de retiro frontal?

La respuesta es clara; no.

Pero sí se admiten algunos elementos que pueden disponerse en retiro frontal; elementos de cerramiento, casetas de vigilancia, verjas, muretes, pilastras, pérgolas, pórticos de acceso, en las condiciones que se establecen en la norma5.

Algunas normas de Canelones, consideran el concepto de “acordamiento6, referido a la eventual alineación en planta de construcciones en una cuadra, conducente a la continuidad de la imagen urbana.

Se acostumbra que en caso de aceptarse el acordamiento para el caso, las edificaciones en dicha situación, si bien se hallarían en ocupación de retiro frontal7, no estarían en infracción8.

Retiro lateral.

Los retiros laterales aplican sobre las líneas linderas del predio que no sean frentistas a calle o espacio público.

En caso de superponerse con el retiro posterior, rige este último.

Según lo dispuesto por norma vigente y aplicable, pueden ser:

  • Retiro lateral solamente aplicado en un lado del predio.
  • Retiro lateral aplicado a todas las linderas del predio (llamado “retiro bilateral”), salvo frentistas a espacios de uso público y retiro posterior.
  • Retiro lateral aplicado a todas las linderas del predio (“retiro perimetral”), salvo frentistas a espacios de uso público. El retiro perimetral sustituye al retiro posterior.

Ocupación de retiro lateral y posterior.

En general, se acepta la ocupación de retiro lateral y posterior con construcciones, bajo ciertas condiciones que se establecen por la norma aplicable.

Como ejemplo, en Ordenanza de la Edificación9 y en algunos Planes se acepta la ocupación de zona de retiros laterales y posterior con edificaciones, siempre que:

  • La ocupación no sea mayor al 15% de la superficie total del predio.
  • Las edificaciones en ocupación no superen altura promedio de 3,50 metros ni altura máxima de 4,00 metros.
  • Exista “área compensatoria”, considerada como superficie similar, libre de construcciones, en zona no afectada por retiros.
  • En zona de retiros laterales a distancia menor a 5 m de la línea de retiro frontal, sólo se admitirán porches, pérgolas, voladizos o cobertizos abiertos.

En caso que las edificaciones en retiro lateral y posterior no cumplan alguna de las condiciones, se hallarán en infracción.

Por lo tanto, corresponde en plano rayar a 45° la totalidad de dichas edificaciones10.

Retiro lateral frontal.

Algunos Planes establecen para los sectores del predio afectados por retiro lateral a distancia menor a 5 metros de la línea de retiro frontal, condiciones particulares para su ocupación.

Es costumbre denominar a estos sectores como “retiro lateral frontal”11.

Retiro posterior.

El retiro posterior se define por normas, abarcando el 20% de la superficie total del terreno y ubicado en forma opuesta al frente a vía pública.

En predios con frente a más de una vía de uso público, no aplica el retiro posterior.

Un ejemplo de esto es el caso de predios en esquina12.

En general, las restricciones a edificaciones en retiro posterior, suelen ser las mismas que para retiros laterales y se consideran en conjunto.

Retiro voluntario.

El retiro voluntario es la distancia de las edificaciones respecto a la línea lindera más cercana.

Según norma departamental13, este retiro no debe ser menor a 1 metro.

Se entiende que dicha restricción existe para posibilitar el acceso al muro divisorio con el vecino, para su manutención.

En caso de infracción, se considera con afectación a terceros.

Como alternativa al retiro voluntario, las construcciones podrán arrimarse a la línea lindera y construyendo pared divisoria o medianera.

¿Aún con dudas?

Agrego una lámina con gráfico explicativo.

L02 V01 Retiros
Lámina «Retiros«

Más allá que pueden discutirse las normas vigentes, es importante para todos los que habitamos la ciudad, el cumplimiento de las mismas.

Pero más aún, lo es usar los espacios de retiros para el uso propuesto; jardinería, arbolados y demás elementos, para la integración de esos espacios como aporte visual al espacio público14.

El adecuado uso de los espacios de retiros aporta valor y habitabilidad al barrio, conformando un mejor entorno donde vivir15.

Es parte de la construcción de la ciudadanía, de un entorno agradable y habitable para todos.

Gabriel De Benedetti, arquitecto.


Notas

  1. Ordenanza de la Edificación, capítulo VII y otros artículos. ↩︎
  2. Los sectores afectados por retiros, también se conocen como áreas “non edificandi” (en las que no se podría edificar o construir), en contraposición de las áreas de terrenos privados no afectadas por retiros, las que serían áreas “edificandi” (en las que se puede edificar).
    Más allá del uso de términos en latín, cabe señalar que esta clasificación en áreas “edificandi” y “non edificandi”, es útil sólo en términos generales.
    La normativa establece excepciones para ciertas edificaciones en ocupación de retiros y por otra parte establece restricciones para edificar en zonas no afectadas por retiros. ↩︎
  3. Autor de la imagen: Valiphotos. Pexels.com ↩︎
  4. En mi opinión personal -esto no está dispuesto por la norma vigente-, quien comete esa infracción debería pagar una multa anual de monto equivalente a la quinta parte del costo de la construcción y además un canon anual por uso de servidumbre.
    El monto de este último podría ser similar al de un arrendamiento en el lugar y sería destinado al Fondo de Gestión Urbana a efectos de la realización de obras públicas en el entorno, a modo de compensación.
    En caso de vivienda propia, podría eximirse del pago del canon.
    Dichas sanciones se aplicarían anualmente hasta la adecuación de las construcciones a la normativa. ↩︎
  5. En Ordenanza de la Edificación, artículo 53, se establecen los elementos que son admisibles en zona de retiro frontal.
    Pueden existir otras consideraciones y condiciones, según pueda establecer el Plan de ordenamiento territorial aplicable al caso.
    Para el otorgamiento de tolerancias a infracciones por invasión de retiro frontal, se requiere previamente la anuencia de Junta Departamental. ↩︎
  6. Por ejemplo, Ordenanza de la Edificación, artículo 52, refiere al concepto de acordamiento. ↩︎
  7. Se aclara que en caso de consideración de acordamiento, el retiro frontal no se sustituye, reduce ni se anula, sino que solamente se puede aceptar su ocupación por las edificaciones reconocidas en régimen de acordamiento.
    En planos, corresponde graficar las líneas de retiro y las construcciones en ocupación por acordamiento, indicando su área y año de ejecución. ↩︎
  8. En la normativa departamental no se indica claramente que las edificaciones en situación de «acordamiento» se puedan considerar sin infracción. ↩︎
  9. Ordenanza de la Edificación, artículo 54. ↩︎
  10. En otra interpretación, se elige (arbitrariamente) un sector de construcciones con el área «en exceso» y se raya a 45°.
    Personalmente, creo que esa interpretación es un error. ↩︎
  11. En la redacción del artículo 62.VI del Costaplan, dada por Revisión parcial establecida según Decreto JD N.º 0001/020, Resolución N.º 20/00686 del 07/02/2020, se le nombra como “retiro lateral en zona frontal”. ↩︎
  12. En padrones en esquina, no aplica retiro posterior.
    Sí corresponden retiros frontales y laterales, en caso de estar determinados por norma. ↩︎
  13. Respecto a «retiro voluntario», aplica Ordenanza de la Edificación; artículos 133 y 208, definición de Retiro voluntario. ↩︎
  14. En tal sentido, es reprobable la actitud agresiva y abusiva de invadir retiros o de construir elevados muros ciegos al frente de los predios, que obstaculizan la vocación comunitaria de la ciudad y propician la segregación discriminatoria y el individualismo.
    El miedo, la ignorancia o la falta de recursos no son excusa admisible. ↩︎
  15. En mi opinión personal, el abuso en la invasión de retiros o espacios públicos, condena al barrio a una desvalorización económica y de habitabilidad, afecta la ciudadanía y vulnera derechos de los vecinos y usuarios de la ciudad. ↩︎

50 respuestas a «Retiros.»

Hola cómo estás quería saber si yo teniendo los planos en legalmente bien teniendo los los laterales y los frentes todo bien en medida y todo ventana todo si el vecino puede tener las ventanas bien cerca de mi muro y su puerta hacia mi casa bien al lado del muro bueno eso quería saber y eso no teniendo planos no teniendo nada si ellos pueden estar muy pegado a mi terreno aunque mi casa está en central el medio porque tiene todos los medidas correspondientes si ellos pueden tener las puertas y las ventanas cerca del muro

Andrea;
Yo sólo puedo responder en términos generales.
Dicho esto y para poder dar una respuesta, supondré que se trata de padrones linderos en propiedad común, sin acuerdos previos ni servidumbres registrados, y en el departamento de Canelones.
Las ventanas del vecino deben estar a 3 metros de la lindera entre padrones o, si las ventanas estuviesen en planta baja debería existir un muro que impidiese la generación de servidumbre de vista hacia tu predio. Sugiero considerar lo dispuesto por el Código Civil, en particular sus artículos 616, 617 o 618 (“de las luces y vistas en la pared del vecino”).
Respecto a la puerta mencionada, si el pasaje de uso ocupa tu predio se podría estar generando una servidumbre de paso afectando tu padrón. A veces, basta con instalar un alambrado o muro divisorio emplazado junto a la línea lindera entre predios, para evitar el pasaje por dentro de tu predio, si fuese el caso.
En principio, sugiero considerar si se está realizando una afectación sobre tu predio o el uso que tienes sobre tu predio. Si fuese el caso, podrá realizar tratativas con el vecino o acciones para resolver la situación. Para el caso particular, puede consultar a un abogado para que le asesore al respecto.
En relación a la normativa departamental de Canelones, en el caso que las edificaciones en el predio del vecino estén en infracción con afectación a terceros, cabría consultar a un abogado si -para el caso particular- sería conveniente realizar denuncia o reclamo ante la Intendencia.

Hola! Muy interesantes tus artículos! Te quería consultar lo siguiente porque no me queda claro (sobre construcción en Costa de Oro):
– Supongamos que levanto mi casa a una distancia de 3 metros del lindero frontal, y coloco una ventana mirando a lindero del vecino digamos. A qué altura puedo hacer el muro? entiendo que los muros según la norma deberían ser de 1 metro máximo y completar hacia arriba con elementos que permitan visibilidad; pero por otro lado cuando se habla de ventanas mirando hacia el vecino, la norma permite construir un muro ciego más alto?
– sobre el retiro posterior, que debe ser de un 20%, esto implica que por ejemplo no puedo construir al fondo del terreno una barbacoa? (esto es, apoyar una de las paredes de la barbacoa sobre una parte de la línea divisoria posterior; no estaría utilizando todo el lindero sino una parte del mismo). Es posible construir una barbacoa?
Muchas gracias por tu atención y respuestas!

Andrea;
Mi recomendación es consultar por el caso particular a un arquitecto o Ing. civil, para que te asesore.
Esto vale tanto para el caso en que estés proyectando la realización de obras, y para el caso que ya sean existentes.
Cómo ya se ha indicado, este no es medio adecuado para la consideración de situaciones o asesoramientos particulares.
En términos generales;
Las edificaciones deben cumplir con las normativas vigentes.
Para conocer las afectaciones urbanísticas de un padrón en particular, sugiero leer estos artículos: «Afectaciones urbanísticas» y «Consulta de afectaciones urbanísticas«.
Hay que respetar las afectaciones urbanísticas vigentes para el predio: retiro frontal, retiros laterales y posterior, alturas máximas admisibles, factores de ocupación, densidad ocupación habitacional.
En zona de retiro frontal, en general, los cerramientos linderos admisibles pueden ser opacos hasta altura un metro, y complementar con reja hasta altura 2 metros.
Respecto a «ventana mirando a lindero», debe ubicarse al menos a tres metros de distancia de lindera (artículos 616, 617, 618, del Código Civil). En caso contrario, podrá disponerse elementos intermedios reglamentarios que no permitan la generación de derecho de servidumbre de vista sobre el predio del vecino. (Construir un muro opaco de albañilería podría ser una opción, pero debería cumplir con la normativa vigente; en zona de retiro frontal un muro opaco mayor a un metro estaría en infracción)
Siempre en términos generales, toda ventana de local habitable debe abrir a un patio de medidas reglamentarias, ubicado dentro de tu propio predio.
Respecto a la ocupación admisible de retiros laterales y posterior, se explica -en términos generales- en el artículo «Retiros«, bajo el título «Ocupación de retiro lateral y posterior».

Desde que descubrí Hornero Canario he promovido si difusión.
Y hoy me suscribo !
La información se expone de manera clara y accesible, sin necesidad de trámites y demoras.
Además hay que decir que es una información valiosa, imprescindible ! que la gran mayoría de la gente ignora, entre otras cosas por falta de difusión institucional y también por falta de sensibilidad respecto a las normas de convivencia, al entorno y el urbanismo.
He escuchado el argumento de que «no importa la reglamentación porque después pagas la multa y no pasa nada». La gente no tiene idea que existe el FOS y el FOT.
Hay que educar en este sentido !!
Piensan que el terreno es suyo y pueden hacer lo que quieran.
**Esa actitud individualista acaba plasmándose debido a la falta de fiscalización real !!
Lamentablemente la Costa se deteriora en progresión geométrica: ocupación permanente de terrenos, predios invadidos por basura y matorrales, invasión de retiros, desagües de aguas grises a la vía publica, etc.
Siempre hay que tener presente que reparar lo que se ha hecho mal desde un principio, resulta luego mucho más caro y algunas veces puede ser imposible de subsanar.
¡ MUCHAS GRACIAS HORNERO CANARIO POR ECHAR LUZ SOBRE ESTOS TEMAS ! ??

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